センチュリー21住宅セレクション – ページ 13 – 神奈川エリアの不動産売買専門

2020年2月17日2022年12月26日

住宅ローンの借入期間はどうやって決める？

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

■はじめに

住宅ローンを組むときには、借入期間を自ら決める必要があります。
実は、借入期間によって月々の返済額や金利が変わってきます。
そのため、借入期間についてはメリット・デメリットを理解したうえで、慎重に決めなければいけません。

■長期借入の特徴

長期借入とは、一般的には20年超の借り入れを指します。
長期借入には以下のようなメリット・デメリットがあるので、この点を良く理解して借入期間を定めましょう。

・長期借入のメリット

1.繰り上げ返済で借入期間は短縮できる
2.月々の返済額が安くなる

長期借入の場合には、短期借入と異なり、借入期間を短縮することは難しくありません。
なぜなら、「繰り上げ返済」があるからです。繰り上げ返済とは、元本を一気に返済することです。
たとえば、「借入期間35年、借入金額4,000万円、金利1.0％」の住宅ローンを組んだとします。
そのうえで、5年後に400万円繰り上げ返済すると、借入期間は30年7か月に短縮されます。つまり、借入期間を4年5ヶ月間短縮できるということです。

また、長期借入にすると月々の返済額が安くなる点も大きなメリットです。
月々の返済を抑えられるということは、その分貯金ができるということです。この月々の返済額の詳細については後述します。

・長期借入のデメリット

1.総返済額が高くなる
2.完済時の年齢が高くなる
3.金利特典が受けられない
4.保証料が高くなりやすい

まず、借入期間が長いと総返済額が高くなります。総返済額については、月々の返済額の項目と一緒に後述します。
さらに、借入期間が長いことにより金利が低くなることはありません。つまり、金利特典は受けられないということです。

また、借入期間が長いと保証料が高くなります。保証料は、保証人の代わりになる「保証会社」に支払う費用です。
借入期間が長いということは、保証する期間が長いということなので、保証料は高くなるのです。さらに、完済時の年齢が高くなるほど、新たに借入を行うことは難しくなっていきます。

■短期借入の特徴

短期借入とは、一般的には20年以下の借り入れを指します。短期借入には以下のようなメリット・デメリットがあるので、前項の長期借入と良く比較して借入期間を定めましょう。

・短期借入のメリット

1.総返済額が安くなる
2.完済時の年齢が若い
3.借入期間が短いと金利が低い場合がある
4.保証料が安くなりやすい

総返済額については後述します。短期借入の場合は完済時の年齢が若いです。
そのため、新たに住宅ローンを組むなどをしやすいのです。
また、借入期間が短くなると、金融機関によっては金利が低くなるという特典があります。さらに、先ほどと逆の理由で、保証料が安くなりやすいです。

・短期借入のデメリット

1.借入期間は基本延長できない
2.月々の返済額が高くなる

基本的に繰り上げ返済とは逆で、借入期間を延長することは難しいです。
もし借入期間を延長したい場合には、金融機関に相談して審査を受け直さないとならない場合もあります。また、月々の返済額は後述します。

■借入期間と月々返済額・総返済額について

借入期間によって、月々の返済額と総返済額は以下のように変わります。
長期借入は35年、短期借入は15年で設定しています。また、借入期間額は4,000万円、金利は1.0％の前提です。

1.長期借入：月々112,914円、総返済額47,423,753円
2.短期借入：月々239,397円、総返済額43,091,526円

つまり、長期借入の方が月々の返済が126,484円安く、短期借入の方が総返済額は4,332,227円安くなります。

■まとめ

このように、住宅ローンの借り入れが長い場合と短い場合には、さまざまなメリット・デメリットがあり、これらを総合して比較するのは難しいです。
いつまでに返済をしたいのか、どのような将来設計をしているかなど、住宅ローンの期間の決定には様々な要素を考えなくてはいけません。
これまでたくさんの相談を解決してきておりますので、お悩みの際には、経験豊富な担当者に相談をしてみてはいかがでしょうか。
詳細を知りたい場合には「センチュリー21住宅セレクション」にお問い合わせください。

2020年2月16日2022年12月26日

低収入の人ほど得をする「すまい給付金」とは？

■はじめに

住宅購入をするときには、「すまい給付金」という制度が利用できます。
この制度は、実はあまり知られていない制度ですが、収入が低い人には優遇が手厚い制度になっています。
住宅購入を検討している方は、この「すまい給付金」の仕組みについて知っておきましょう。

■すまい給付金とは？

すまい給付金とは、消費増税負担を緩和するために誕生した、収入の少ない方に配慮した制度です。
制度の内容としては、2014年4月から2021年12月までの間、一定の収入額を下回る人が、8％または10％の消費税で家を購入した場合に現金が支給されるという制度です。

・すまい給付金の対象者

給付金の対象者は、以下の通りです。
1.住宅ローン利用者、現金で一括購入者どちらも対象
2.入居（引渡し）後1年3か月以内に申請した人のみ対象
3.平成33年12月までの入居者が対象

上記「1.住宅ローン利用者、現金で一括購入者どちらも対象」とありますが、現金購入者は50歳以上であることが条件になります。

・すまい給付金の対象物件

すまい給付金を受けるためには、以下のような物件を購入する必要があります。新築物件と中古物件で要件が異なるので注意しましょう。

【新築物件の場合】

1.自ら居住する物件である
2.床面積が50㎡以上の物件である
3.工事中の検査によって品質が確認された物件である
4.フラット35Sの基準を満たす

上記4点が新築の対象物件になります。「3.工事中の検査によって品質が確認された物件である」のは「住宅瑕疵担保責任保険への加入」や「建設住宅表示制度を利用」などの物件が該当します。

【中古物件の場合】

1.売主が宅地建物取引業者である
2.自らが居住する
3.床面積が50㎡以上である
4.売買時の検査などで品質が確認された住宅
5.現行の耐震基準を満たした住宅

上記2、3は新築物件を購入するときと同じ条件になります。
「1.売主が宅地建物取引業者である」となっており、通常の中古物件の売主は個人である場合が多いため、通常の中古物件は該当しません。中古物件を購入する場合には、特にこの点に注意しましょう。
また、「4.売買時の検査などで品質が確認された住宅」については、「既存受託売買瑕疵担保保険に加入」など、新築物件と似たような条件があります。
詳細は、センチュリー21住宅セレクションにお問い合わせください。

■給付金の支給額例

すまい給付金は、下記の「給付基礎額」と持ち分割合によって変動します。
仮に、以下の条件に照らし合わせると、給付基礎額が、夫が30万円で妻は10万円だったとします。
さらに「夫：70％　妻：30％」の持ち分割合の場合には、その持ち分割合に応じて給付金が支給されます。

つまり、「夫：30万円×70％＝21万円」となり、「妻：10万円×30％＝3万円」という金額が支給額になります。

・すまい給付金の内容

消費税率8％の場合の給付金は以下の通りです。
1.年収額425万円以下：給付基礎額30万円
2.年収額425万円超～475万円以下：給付基礎額20万円
3.年収額475万円超～510万円以下：給付基礎額10万円

消費税率10％の売却の給付金は以下の通りです。
1.年収額450万円以下：給付基礎額50万円
2.年収額450万円超～525万円以下：給付基礎額40万円
3.年収額525万円超～600万円以下：給付基礎額30万円
4.年収額600万円超～675万円以下：給付基礎額20万円
5.年収額675万円超～775万円以下：給付基礎額10万円

ただし、各自治体によっても制度内容は異なるので、詳細は各自治体のホームページを確認するか、直接お問い合わせください。

■まとめ

上記のように、すまい給付金はもろもろ条件があります。
住宅ローン利用者か現金購入者かによってその条件は異なりますし、給付金額の条件も一律ではありません。
専門の担当者がローン相談はもちろん、その他のお悩みもお答え致します。
一体自分はどの条件に相当するのか、手続きはどのように進めればいいのかなど、すまい給付金の詳細を知りたい場合には「センチュリー21住宅セレクション」にお問い合わせください。

2020年2月15日2022年12月26日

良い住宅ローンの選び方は？

■はじめに

住宅ローンを選ぶときにもっとも悩むのが金利の種類でしょう。どの金利を選ぶかによって利率自体も変わってきますし、今後の将来リスクも変わってくるからです。
そこで今回は、金利の種類にスポットを当てて解説していきます。

■住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利は以下の3種類があります。
1.変動金利型
2.全期間固定金利型
3.固定期間選択型

この3種類はそれぞれメリット・デメリットが異なりますので、良く理解してから選びましょう。

・変動金利型

まず変動金利型とは、半年ごとに金利を見直し、5年ごとに金利を反映するという金利種類です。
つまり、5年ごとに月々の返済額変わる可能性があり、その点がデメリットになります。
金利が変わるということは月々の返済額が変わるので、将来的な支出が計算しにくいからです。
ただし、金利自体は3種類の金利タイプの中で、もっとも低い金利になる点がメリットです。

・全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入期間中は常に金利が変わらないタイプの住宅ローンです。
変動金利とは逆で、金利が変わらないので月々の返済額はずっと変わりません。そのため、将来的な支出が計算しやすいという点がメリットです。
ただし、3種類の金利タイプの中では金利が高くなる点がデメリットになります。

・固定期間選択型

固定期間選択型とは、一定期間は金利を固定できるタイプの住宅ローンです。
たとえば、固定10年の固定選択型の住宅ローンを選べば、10年間は金利が変わりません。10年経過した時点で基本的には変動金利へと切り替わるという仕組みになります。

メリットは一定期間内は金利が変わらないという安心感で、デメリットは固定期間終了後に金利変動リスクがある点です。

■20代の住宅ローン組み方例

たとえば、以下のような状況で住宅ローンを考えます。
1.28歳になり結婚を機にマンション購入を検討
2.予算は3,500万円で、全て住宅ローンで組みたい
3.月々の返済も安くしたいが、子供を考えると安定したプランが良い

このような状況では、どのような住宅ローンが良いでしょうか。

・安定を考える

まず、「3.月々の返済も安くしたいが、子供を考えると安定したプランが良い」という点があるので、全期間固定金利型が良いでしょう。ただ、全期間固定金利型は金利が高くなりやすいです。
そのため、各金融機関の全期間固定型の金利を3,500万円の借り入れに当てはめて月々の返済額を計算する必要があります。
想定よりも月々の返済額が高くなってしまったら、予算を見直すという流れになります。

つまり、このようなケースの場合には、予算ありき考えるのではなく「月々の返済額」ベースで考えるということです。

・実は20代でも住宅ローンを組みやすい

また、20代が住宅ローンを組むということはハードルが高いと思われがちです。
しかし、実際はハードルは高いわけではなく、逆に年齢を重ねるほど住宅ローンを組むハードルは上がります。

理由は「完済年齢」にあります。
仮に、前項で解説した28歳の人が30年の住宅ローンを組むとします。
その場合には、完済年齢が58歳なので、完済するまでずっと働いている可能性が高いです。

一方、45歳の人が30年の住宅ローンを組んだ場合、完済年齢は75歳になります。
75歳時点で働いている人は少ないので、現役を引退してから十数年は年金だけで支払う必要があるのです。そのため、20代の若いうちは、実は住宅ローンが組みやすい年齢といえます。

■まとめ

このように、住宅ローンは金利の種類だけで3種類あります。
そして、金融機関ごとにサービス内容や金利が異なるので、これらをかけ合わせると住宅ローンの種類は数百種類にもなり、これらをすべて理解するのは困難です。
将来を考えた時、どのローンがいいのか、各ローンを選んだ際の想定や、お客様の事情に合わせたプランをこれまでの実績をもとに提案致します。
まずは「センチュリー21住宅セレクション」にお問い合わせください。

2020年2月14日2022年12月26日

フラット35のメリット・デメリットを知ろう

■はじめに

住宅ローンを借りるときには、変動金利か固定金利かを迷う人も多いでしょう。
また、金融機関によって金利やサービス内容が異なるので、どの金融機関にするかを迷う人もいます。
今回は、住宅ローンの中でも人気の高い「フラット35」という商品を紹介します。商品の内容を理解したうえで検討してみましょう。

■フラット35のメリットとデメリット

フラット35とは、民間の金融機関と住宅支援機構が提携して提供している住宅ローンのことです。
民間金融機関のみで提供する住宅ローンとは異なる点があるので、その点を理解したうえで選択しましょう。

・フラット35のメリット

1.全期間固定金利
2.低金利
3.団体信用生命保険が任意加入

フラット35のメリットは上記の3点になります。
基本的には全期間固定金利の住宅ローンなので、民間銀行の長期固定金利と迷う方が多いです。

1.全期間固定金利

まず、金利が全期間固定金利である点がフラット35のメリットになります。
金利が全期間変わらないということは、月々の支払い額も変わりません。そのため、将来的にどのくらいの支出になるかを計算できるので、資金計画が立てやすいのです。

2.金利も低金利

フラット35は金利自体も低い点がメリットです。
たとえば、2016年12月時点での金利は「返済期間：21年以上35年以下、借入金額9割以下」であれば、年1.1％が最も低い金利になります。
対して、メガバンクの長期固定金利を見てみましょう。
三菱東京UFJ銀行の「借り入れ期間31年～35年」の住宅ローン金利は、2016年12月時点で1.21％になります。
こちらと比較しても、フラット35が低金利であることがわかると思いますが、フラット35は借入期間や借入金額（頭金の割合）によって金利が異なってくるので、借入する際には確認が必要です。

3.団体信用生命保険が任意加入

また、フラット35は団体信用生命保険が任意加入である点も大きなメリットになります。
団体信用生命保険とは、住宅ローン借入者が亡くなったときや高度障害になったときに、住宅ローン残債が支払われる保険のことです。
民間金融機関は、この団体信用生命保険は必須加入になっていますが、健康状態に問題があると判断されれば、団体信用生命保険に加入できずに、住宅ローンを借りられないということになります。

一方、フラット35は団体信用生命保険に加入しなくても借入を行うことが可能なので、民間銀行で団体信用生命保険NGによって借入を行うことができなかった人の受け皿にもなっているのです。

■フラット35のデメリット

1.全期間固定金利
2.団体信用生命保険料が別途発生
3.繰り上げ返済が10万円単位

フラット35のデメリットは上記の3点になります。
前述したメリットと背中合わせになっている部分も多いです。

1.全期間固定金利

全期間固定金利のメリットは先ほどの通りですが、逆にいうとフラット35は全期間固定金利以外の金融商品はありません。
この「金利種類を選べない」という点はデメリットといえます。

2.団体信用生命保険料が別途発生

団体信用生命保険が任意加入のメリットは先ほどの通りですが、もし加入する場合には別途年間で費用がかかってきます。
通常の民間銀行は、別途団体信用生命保険料は発生しないので、これはフラット35のデメリットといえます。

3.繰り上げ返済が10万円単位

フラット35は繰り上げ返済が10万円単位でしかできません。
民間金融機関は1万円単位から繰り上げ返済できる機関が多いので、この点はフラット35のデメリットといえます。

■まとめ

このようにフラット35には、それぞれのメリット・デメリットがあります。これらの点を良く理解したうえで、どの住宅ローンを選ぶべきかを考えましょう。
住宅ローンは扱っている金融機関が数多く存在し、比較項目も多いので、悩まれてしまうこともあるでしょう。
違いを理解し、お客様に合ったものを選ぶ必要があるもののため、詳細を知りたい場合には「センチュリー21住宅セレクション」にお問い合わせください。
専門のローン担当者が相談を承ります。

2020年2月13日2022年12月26日

連帯保証人って絶対に必要？

■連帯保証人の概要

民法で定められている「連帯保証人」とは、通常の保証人と違い「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」が認められていません。
簡単に言いかえると、

・「催告の抗弁権」がない→「先に借りた本人から取り立てろ」と拒否する権利がない
・「検索の抗弁権」がない→借りた本人に財産があったとしても「まずは財産を差し押さえろ」と主張できない
・「分別の利益」がない→連帯保証人が複数いても、負担を等分することなくすべての人が全額を保証しなければならない

という意味になります。

通常の保証人の場合は、借金をした本人に返済能力があれば本人を優先して取り立てるよう主張することができます。
連帯保証人の場合は、借金をした本人の支払い能力の有無にかかわらず、取り立てを行うことが認められています。
連帯保証人は取り立てを拒否できません。
連帯保証人になることは、借金をした本人と同じ責任を負うことと考えてください。

住宅ローンの場合は金額も大きく返済も長期に渡ります。
このように法的責任の重い連帯保証人を簡単に引き受ける人はなかなかいません。
そこで、住宅ローンを提供する金融機関は連帯保証人の代わりに保証会社を利用する形を取っています。
保証会社のほとんどは金融機関のグループ会社です。
保証会社の保証を受けるには、保証会社の審査を受け保証会社に保証料を支払う必要があります。

■連帯保証人が必要なケース

保証会社の利用により住宅ローンでは原則連帯保証人を必要としません。
ただし、金融機関や保証会社の審査結果によって連帯保証人を求められるケースもあります。

・収入合算の場合
夫婦でマイホームを購入する場合、メインの債務者を決めその配偶者を連帯保証人とする場合が多くあります。

・土地・建物が共有名義の場合（共有者が連帯債務者）
購入する不動産が共有名義のとき、不動産には抵当権が設定され共有者は担保提供者（物上保証人）となります。
金融機関によっては、物上保証人だけでなく連帯保証人になることを求められます。

・担保提供者が異なる場合
親の名義の土地に子どもが家を建てる場合に多いケースです。
金融機関によって、土地所有者が担保提供者(物上保証人)だけでなく連帯保証人になることを求められます。

・ペアローン・親子リレーローンなど債務者が複数になる場合（連帯債務者）
二世帯住宅や同居予定の親子の場合、1つの不動産に対して親と子がそれぞれローンを組むことができます。
それぞれ個別のローンを組みますが、お互いがお互いの連帯保証人になるのが一般的です。

・個人事業主(自営業者)の場合
収入の不安定な個人事業主は、安定した収入のあるサラリーマンより厳しく審査されます。
審査の結果、連帯保証人を条件とされるケースが良く見受けられます。

ほかにも、年収に対して借入額が大きい、勤続年数が短いなど、
審査の結果連帯保証人が求められることがあるのでご注意ください。
不明点等あれば、いつでもセンチュリー21住宅セレクションにお問い合わせ下さい。