住宅ローンの借入期間はどうやって決める?

■はじめに

住宅ローンを組むときには、借入期間を自ら決める必要があります。
実は、借入期間によって月々の返済額や金利が変わってきます。
そのため、借入期間についてはメリット・デメリットを理解したうえで、慎重に決めなければいけません。
 

■長期借入の特徴

長期借入とは、一般的には20年超の借り入れを指します。
長期借入には以下のようなメリット・デメリットがあるので、この点を良く理解して借入期間を定めましょう。
 

・長期借入のメリット

1.繰り上げ返済で借入期間は短縮できる
2.月々の返済額が安くなる
 
長期借入の場合には、短期借入と異なり、借入期間を短縮することは難しくありません。
なぜなら、「繰り上げ返済」があるからです。繰り上げ返済とは、元本を一気に返済することです。
たとえば、「借入期間35年、借入金額4,000万円、金利1.0%」の住宅ローンを組んだとします。
そのうえで、5年後に400万円繰り上げ返済すると、借入期間は30年7か月に短縮されます。つまり、借入期間を4年5ヶ月間短縮できるということです。
 
また、長期借入にすると月々の返済額が安くなる点も大きなメリットです。
月々の返済を抑えられるということは、その分貯金ができるということです。この月々の返済額の詳細については後述します。
 

・長期借入のデメリット

1.総返済額が高くなる
2.完済時の年齢が高くなる
3.金利特典が受けられない
4.保証料が高くなりやすい
 
まず、借入期間が長いと総返済額が高くなります。総返済額については、月々の返済額の項目と一緒に後述します。
さらに、借入期間が長いことにより金利が低くなることはありません。つまり、金利特典は受けられないということです。
 
また、借入期間が長いと保証料が高くなります。保証料は、保証人の代わりになる「保証会社」に支払う費用です。
借入期間が長いということは、保証する期間が長いということなので、保証料は高くなるのです。さらに、完済時の年齢が高くなるほど、新たに借入を行うことは難しくなっていきます。
 

■短期借入の特徴

短期借入とは、一般的には20年以下の借り入れを指します。短期借入には以下のようなメリット・デメリットがあるので、前項の長期借入と良く比較して借入期間を定めましょう。
 

・短期借入のメリット

1.総返済額が安くなる
2.完済時の年齢が若い
3.借入期間が短いと金利が低い場合がある
4.保証料が安くなりやすい
 
総返済額については後述します。短期借入の場合は完済時の年齢が若いです。
そのため、新たに住宅ローンを組むなどをしやすいのです。
また、借入期間が短くなると、金融機関によっては金利が低くなるという特典があります。さらに、先ほどと逆の理由で、保証料が安くなりやすいです。
 

・短期借入のデメリット

1.借入期間は基本延長できない
2.月々の返済額が高くなる
 
基本的に繰り上げ返済とは逆で、借入期間を延長することは難しいです。
もし借入期間を延長したい場合には、金融機関に相談して審査を受け直さないとならない場合もあります。また、月々の返済額は後述します。
 

■借入期間と月々返済額・総返済額について

借入期間によって、月々の返済額と総返済額は以下のように変わります。
長期借入は35年、短期借入は15年で設定しています。また、借入期間額は4,000万円、金利は1.0%の前提です。
 
1.長期借入:月々112,914円、総返済額47,423,753円
2.短期借入:月々239,397円、総返済額43,091,526円
 
つまり、長期借入の方が月々の返済が126,484円安く、短期借入の方が総返済額は4,332,227円安くなります。
 

■まとめ

このように、住宅ローンの借り入れが長い場合と短い場合には、さまざまなメリット・デメリットがあり、これらを総合して比較するのは難しいです。
いつまでに返済をしたいのか、どのような将来設計をしているかなど、住宅ローンの期間の決定には様々な要素を考えなくてはいけません。
これまでたくさんの相談を解決してきておりますので、お悩みの際には、経験豊富な担当者に相談をしてみてはいかがでしょうか。
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