投稿日:

住宅ローンを組む手順とは？

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

■住宅ローンを組む基本的な流れ

・マイホームを購入したいと思ったらまずは「事前審査」

住宅ローンを利用してマイホームを購入したいと思ったら、金融機関に「事前審査」を申し込みます。
事前審査を行うことで、借入希望者の信用調査などが行われ、大まかな金額で借入可能かどうかがわかります。
本審査は不動産の売買契約締結後に行われるので、万が一審査が通らなかった場合に面倒なことになります。
事前に事前審査を行うことで購入の見通しが立ち、本審査にスムーズに移行することができます。

・売買契約を結んだら「申し込み・本審査」

事前審査で承認が下りると、本格的に不動産購入の手続きを進めていくことになります。
本審査は通常2～4週間程度かけて行われ、事前審査の時より念入りに担保不動産の評価、信用情報の調査が行われます。
事前審査が通っていれば、よほどのことがない限り本審査で否決されることはありません。
ただし本審査になって不利な条件が発覚したり、借入希望額を増額すると否決される恐れがあるので注意しましょう。

・本審査に通ったら「金銭消費貸借契約」

本審査に通れると金融機関と「金銭消費貸借契約」、つまり住宅ローンを借りる契約を結ぶことになります。
この時、担保となる不動産に抵当権を設定する契約も同時に行われます。

・不動産の引き渡しと同時に「融資実行」

住宅ローンの融資実行は、不動産の引き渡しと同日に行われます。
そのため、不動産の引き渡しは住宅ローンを融資する金融機関で行われることがほとんどです。
一般的に債務者の口座に融資額が振り込まれる形で実行され、債務者はその場でそのお金を売主に支払うことになります。

■マイホーム購入担当者に相談する

住宅ローンを申し込む際の手順や必要書類は、金融機関によって少しずつ変わってきます。
住宅ローンの利用が初めてで不安があるという人は、不動産会社のマイホーム購入担当者に相談してみると良いでしょう。
購入希望者が住宅ローンを利用できるかどうかは不動産会社の売り上げに直結するため、熱心にアドバイスしてくれます。
経験豊富な担当者は数多くの住宅ローン案件の可否を見ているので、
購入希望者に向いている(審査の通りやすい)金融機関はどこであるかも分かるようになります。
金融機関に提出する申し込み書類などのチェックも行ってくれるので、漏れなくスムーズに手続きを進めることができます。
お悩みの際は、まずはセンチュリー21住宅セレクションにお問い合わせ下さい。

 

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

投稿日:

住宅ローンは「いくら返せるか」を計算しよう！

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

■住宅ローン返済額の決め方とは？

・返済負担率から計算する
住宅ローンの借入額は、「いくら返せるか」を基準に決めていきます。
「いくら返せるか」の目安の一つに「返済負担率」があります。
これは、年収に対する住宅ローン返済額の割合を指します。

返済負担率＝住宅ローンの年間返済額÷年収×100

返済負担率が25％以下になる金額が、住宅ローン借入額の目安とされています。

年収300万円の場合
住宅ローンの年間返済額＝300万円×25÷100＝75万円
月々の返済額＝75万円÷12＝62,500円

となります。

・毎月の返済額から計算する
「いくら返せるか」という金額をもっと具体的に知りたい場合、月々の返済金額から計算する方法もあります。
毎月の返済可能額＝(【1】－【2】－【3】－【4】)÷12ヶ月

【1】＝手取り年収
【2】＝住宅費以外の支出
【3】＝住宅を購入した場合の年間維持費
【4】＝教育など、将来に向けた貯蓄

この計算方法なら、返済負担率だけではわからない個別の事情を反映させられるため、より現実的な返済額がわかります。

■年収300万円の最大借入額は？

・最大いくらまで借入可能か？

年収300万の場合、返済負担率を25％で計算すると、月々の返済額は62,500円でした。
金利2％、35年ローン、元利均等返済でシミュレーションすると、合計の借入可能額は1886万円です。

しかし、「返済負担率」は法律で決められた数字でも、金融機関の審査基準として定められた数字でもありません。
統計を見ると、民間の金融機関での住宅ローンでは返済負担率が35％を超える利用者も約3.3％存在しています。
住宅金融支援機構のフラット35では、返済負担率を30％(年収400万円未満の場合)または35％(年収400万円以上の場合)を上限と定めています。

参考までに、フラット35の返済負担率の基準から最大借入可能額を計算してみましょう。
年収300万円の場合、

年間返済額＝300万円×30÷100＝90万円
毎月の返済額＝90万円÷12＝75,000円

金利2％、35年ローン、元利均等返済とした場合、約2264万円の借入が可能です。
返済負担率25％で計算した金額の約1.2倍、金額では378万円も多く借入できることになります。

・「いくら借りられるか」「いくら返せるか」両方で検討する事が必要

マイホームを購入する段階では、できるだけ多くの希望を叶えるために限度額いっぱいに借入しがちです。
しかし、金融機関が融資可能とする最大金額は、あなたの返済可能額と異なることに注意しましょう。
年収300万円の場合、平均の月の手取り額は20.7万円ですが、ここから75,000円を支払うと残りは132,000円です。
ここから食費や雑費、子どもの塾や保育園の費用、貯蓄にまわすお金がまかなえるかどうか、などをよく検討してください。
住宅ローンの返済額を決めるには、まずは家計を把握し、月々にいくら返せるかを知ることから始めましょう。
お困りの際にはセンチュリー21住宅セレクションにお問い合わせ下さい。

 

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

投稿日:

勤務先が赤字でも住宅ローンは借りられる？

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

■融資審査の項目とは

住宅ローンの審査では、「長期間の返済を安定して行うことができるかどうか」が重視されます。
そのため、職業や勤務先、年収等が重要な審査項目とされています。
勤務先は源泉徴収票などで確認し、帝国データバンクや商工リサーチ、会社四季報等のデータで情報を参照して行います。
調査の結果、業績不振が続いていると審査に影響することがあります。
創設まもない企業や従業員の少ない零細企業であれば、特に注意して審査されます。
 
しかし、普通のサラリーマンに対して勤務先の決算書を提出するよう求める金融機関はほとんどありません。
勤務先が赤字決算だからというだけで、すぐに審査が否決されることはないので安心してください。
住宅ローンの審査はさまざまな項目を総合して行われ、条件付きで融資のOKが出ることもあります。
「審査に影響する」とは、不利なポイントが増えるという意味です。
他の項目でフォローすることは十分可能です。
 

■融資NGが出るのはこんなケース

条件によっては通りますが借入希望者が経営者であったり役員を務めている場合、勤務先の赤字が審査に大きく影響するケースがいくつかあります。
過去3年間の決算書の提出が求められ、赤字が確認されると借入は難しくなってしまいます。
会社経営者の場合、会社の赤字は経営者個人の信用に直結します。
役員もこれに準じて、個人の信用に大きな影響を与えることになります。
勤務先が親族の経営する会社である場合、借入希望者が役員でなくても勤務先の経営状況を厳しく審査されることがあります。
 
勤務先が大企業であった場合でも、融資NGとなるケースもあります。
倒産の可能性が高くニュースなどで大きく取り上げられるような事態になってしまった場合です。
もちろん金融機関の情報源はニュースだけではなく、データ会社の情報や手形の不渡り報告で事前に不穏な空気を察知しています。
 

■融資OKが出たケースとは？

赤字決算が単発で恒常的ではないと判断される場合、審査には大きな影響はないと考えてよいでしょう。
トヨタやソニー、東芝といった大企業でも赤字決算になることもあり、これだけで住宅ローンを否決していると誰も借りることができなくなります。
仮に影響があったとしても、前述のとおり他の審査項目でフォローが可能です。
確実にローン審査を通したい場合は、自己資金を増やす、連帯保証人を用意するのが効果的です。
自己資金を用意しておくことで返済が滞っても不動産を売却してローンは返せる、という状況を作っておくとローンは通りやすくなります。
お困りの際は一度センチュリー21住宅セレクションにお問い合わせ下さい。

 

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

投稿日:

住宅ローンを受ける前のチェック項目は何がある？

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

■事前調査の概要

住宅ローンを契約するまでには大きく分けて、
1.事前調査
2.本審査
3.契約
の3つのステップがあります。
本審査は不動産購入の契約締結後に行われるので、事前に大まかな金額で審査が通るかどうかをチェックする必要があります。
これを事前調査、仮審査などと呼んでいます。
事前調査を行うことで、保証会社に支払う保証料や購入不動産の担保評価、信用調査などが行われ、スムーズに本審査に移行することができます。
事前調査では、金融機関の担当者がさまざまな質問をしてきます。
具体的には、
・資金計画について（不動産の購入予定額、自己資金、借入希望額）
・返済期間（毎月の返済可能額、ボーナス返済の有無）
・勤務先と勤続年数
・年収
・家族構成
・不動産購入のスケジュール
・ほかに借入があるか（教育ローンや車のローンなど）
などがあがります。
この中で金融機関が特に気にするのは勤務先と年収です。
住宅ローンは大きな金額を長期間で返済するため、安定した収入があるかどうかが重要視されるためです。
慣れた担当者であれば勤務先と年収で審査が通るかどうかある程度予測をつけています。
公務員や上場企業勤務のサラリーマンになると、よほどの悪条件がなければ審査は通りますし、自営業者では審査条件が厳しくなりがちです。
勤務先や年収を確認するため、昨年度の源泉徴収票を提出するよう求められることが多いです。

■住宅ローンの審査項目は？

事前調査(仮審査)で承認が下りると、よほどの悪条件が発覚したり借入希望金額が増えたりしない限り、本審査も承認されます。
本審査では、より詳細に債務者の「人」としての評価、購入不動産の担保評価について調査していきます。
「人」としての評価とは、簡単にいうと「長期間の返済を行う信用があるかどうか」ということです。
・年齢…完済時の年齢は何歳になるか、運転免許証などの本人確認書類で確認
・年収…返済が可能な収入があるかどうか、源泉徴収票や確定申告書などで確認
・職業・勤務先…勤務先が倒産し収入が途絶えるおそれがないか、収入に浮き沈みのある職業でないかどうか、源泉徴収票や確定申告書で確認
・勤続年数…転職を繰り返して収入に浮き沈みのある人物でないか、安定した勤務先に勤めているか、審査申込書記入内容や源泉徴収票などで確認
・現在の借入れ状況や過去の借入れの返済履歴…返済能力を超える借入をしていないかどうか、真面目に返済する人物であるかどうか、個人信用情報機関(CIC)への照会、審査申込書記入内容などで確認
審査の結果、借入れを可能にするために借入金額の減額や連帯保証人等の追加などの条件を提示されることがあります。

■まとめ

このように、住宅ローンにはさまざまな項目で審査されます。
センチュリー21住宅セレクションでは、おかげさまでこれまで数多くのお客様のご相談に対応してまいりました。資産計画や年収の問題など、審査項目でお悩みの場合は、
まずはお気軽にお問い合わせください。

 

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

投稿日:

40代でも住宅ローンは組めるの？

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

■40代で住宅ローンを借りるときのポイント

0代でのマイホーム購入は、住宅ローンが借りられるか、返していけるのか不安になりますね。
住宅ローンは定年までに支払いを終えることが審査の基準となっており、最長でも80歳までに返済を終えなければなりません。
35年ローンを利用するとなると、80歳まで返済し続けるつもりでも45歳には返済をスタートする必要があります。
しかし、定年を迎えた後の年金生活で住宅ローンの返済を続けるのはできるだけ避けたいところですね。
定年を65歳と仮定するなら、40歳からの返済で25年、45歳からの返済で20年という期間で返済しなければなりません。
頭金を多めに用意したり月々の返済負担を増やすことで、どれだけ返済期間を短くできるかが40代のローンのポイントになってきます。

■40代の住宅ローンの選び方

40代で住宅ローンを上手に利用するテクニックとして、繰上げ返済手数料無料の住宅ローンを利用するという方法があります。
返済期間を短くするために月々の返済額を高額に設定すると、不測の事態ですぐに返済が滞ってしまう可能性があります。
40代はそこそこの経済力があるといっても、教育費や親の介護費などの出費も多く、不安ですね。
そこで借入れ当初は返済期間を少し長めに設定し、月々返済額を抑えておきます。
何もない場合は月々の返済額に繰り上げ返済を上乗せして支払い、不測の事態には本来の返済額だけを支払って急場をしのぐことができます。
毎月繰り上げ返済を行うことになるので普通の住宅ローンでは手数料がかかりますが、繰り上げ返済手数料無料の住宅ローンを利用します。

■借りるときの注意点

住宅ローンの返済期間を短くするために頭金を多めに出すことが基本ですが、貯蓄のすべてを頭金に使うことは避けましょう。
金利の低い今の状況ではもう一度ゼロから貯蓄して老後の資金を用意するのは非効率です。
貯蓄や退職金のようなまとまったお金はできるだけ残せるような資金計画を立てるよう気をつけましょう。

■まとめ

40代では、住宅ローン以外の負担も大きくなります。
子どもの大学進学で教育費のピークを迎えるのがこの年代です。
親世代も老後を迎えて介護費用の負担が目の前に迫ってきます。
一方で、ライフスタイルが安定し老後の生活まで見通しを立てやすくなっているのも40代の強みです。
安定した生活を送るためにも、教育費や介護などの出費にそなえた現実的な返済プランでローンを利用できるようにする必要があります。
センチュリー21住宅セレクションでは、マイホーム購入後の暮らしをより現実的にイメージし、アドバイスできるよう、お客様の要望をよく聞き、誠意を持って無理のプランをご提案いたします。

 

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。