センチュリー21住宅セレクション

■はじめに

家を買うときに、多くの人は住宅ローンを組みます。
その中で、どの金利種類で住宅ローンを組むか迷う方は非常に多いです。
そこで今回は、金利の種類である「固定金利」と「変動金利」について、それぞれのメリット・デメリットやリスクについて解説します。
 

■固定金利と変動金利の違い

固定金利と変動金利の最も大きな違いは、金利が変動するかしないかになります。
また、固定金利には、「全期間固定型」と「固定期間選択型」の2種類があります。
 

・変動金利

変動金利は半年ごとに金利を見直し、5年ごとに返済額に反映します。
つまり、5年後ごとに返済額が変動する可能性があるのでリスクがあるのです。
しかし、すべての金利プランの中で最も金利が低いという点がメリットになります。
 

・全期間固定金利

全期間固定金利は、読んで字のごとく、借入した期間ずっと金利が変わらないプランになります。
全期間固定型の住宅ローンは銀行でも提供していますが、「フラット35」という商品が最も有名です。
金利は3種類の金利プランの中ではもっとも高いですが、金利が変わらないので月々返済額が変わらないという安心感があります。
 

・固定期間選択型金利

固定期間選択型とは、金利を固定する「期間」を選べる金利プランです。
たとえば、「10年固定」であれば、10年間は金利が固定されていますが、10年経過後にまた金利を選びなおします。
金利は変動金利よりは高いですが、全期間固定型よりも低いです。
つまり、固定期間選択型は、変動金利と全期間固定型の性質を併せ持つプランといえます。
 

■金利方式の選び方

金利方式の選び方は、「安定」を選ぶか「返済額」を選ぶかを基準に考えましょう。
ただ、それぞれデメリットやリスクがあるので、その点をしっかり理解したうえで選ぶのが重要です。
 

・「安定」を最優先に選ぶ

安定した返済を最優先に選ぶ場合には、全期間固定型が良いでしょう。
全期間固定型なら金利が倍になろうが、支払額は変わらないからです。
 
ただ、変動金利も返済額がどこまでも上がるというわけではありません。
上述のように、変動金利は5年ごとに返済額が変わる可能性がありますが、
「金利がどんなに上がっても従前の月々返済額の1.25倍以上は上がらない」というルールがあります。
 
しかし、1.25倍ということは「月々10万円」の返済額が「月々12.5万円」に上がる可能性もありますので、
その不安定さを避けたい場合には全期間固定金利が良いでしょう。
デメリットやリスクとしては、そもそも金利が高いので月々支払い額が高くなるということです。
 

・「返済額」を最優先で選ぶ

返済額をとにかく低くしたいという方は、金利が最も低い変動金利がおすすめです。
たとえば、4,000万円借り入れるときの金利による返済額の違いを見てみましょう。
仮に、借入期間35年、変動金利0.7％、全期間固定金利1.1％とします。
 
そのときには、「変動金利0.7％：月々返済額107,408円」、「全期間固定金利1.1％：114,788円」となります。
つまり、変動と固定の差は月々7,380円、年間88,560円、35年トータルでは約310万円の違いになります。
しかし、一方で、常に金利が変動するリスクを抱えているため、将来的な資金計画を立てにくいというデメリットがあります。
 

・固定期間選択型について

上述した「安定」と「返済額」のどちらの基準でも選べない方は、全期間固定と変動金利の要素を併せ持つ「固定期間選択型」をおすすめします。
 
選択する「期間」は今後の金利動向をチェックしましょう。
早めに金利が上がりそうなら、「10年」などの長い期間を選択しましょう。
一方、金利がしばらく上がらなそうであれば、「2年」などの短い期間がおすすめです。
 

■まとめ

このように、金利プランによって、それぞれ特徴があります。
その特徴を抑えたうえで、自分の今後の方針に合ったプランを選ばなければいけません。
住宅ローンは支出の大部分を占める費用になるので、金利プランは慎重に選びましょう。
 
また、金利の仕組みはもっと複雑な要素もあります。詳細は、センチュリー21住宅セレクションにお問い合わせください。

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住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
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住宅ローンの実行は通常、家を引き渡すときに一度だけ行われるものです。
ただ、金融機関によっては、複数回に分けて実行する「分割融資」を提供しているところもあります。

住宅ローンの分割融資は主に、注文住宅を建てる方が利用しますが、具体的にどんな場面で実行されるのでしょうか。
また、分割融資と似たような金融商品に「つなぎ融資」というものもありますが、これとの違いは何なのでしょうか。

ここでは、住宅ローンの分割融資の基本的な情報や、つなぎ融資との違いをわかりやすくお伝えします。

【住宅ローンの分割融資とは？】

住宅ローンの分割融資とは、住宅ローンを利用する人が「必要なとき」に「必要な額」を、ローン借入額の中から実行してくれる融資方法のことです。
引き渡しの前でも多額の資金が支援されるため、土地代や着工金などの支払いも住宅ローンでカバーできます。

それでは、具体的な分割融資の利用シーンを、注文住宅を建てるケースで見ていきましょう。

土地代の支払い

マイホームを建てる土地を所有していない方は、土地の購入資金が必要です。
通常の住宅ローンを利用する場合、まだ融資が実行される前ですから、土地代はすべて自己資金で用意しなければなりません。

住宅ローンの分割融資を利用すれば、融資額の一部を土地代の支払いに当てられるため、多額の資金を準備する必要がなくなります。

着手金の支払い

注文住宅の建築費は、施工状況に合わせて分割で支払うのが通例です。
最初に支払うシーンが、施工会社と工事請負契約を結ぶ際に支払う「着手金」です。
このお金も、通常の住宅ローンだと実行前なので、自己資金で用意する必要があります。

住宅ローンの分割融資を利用すれば、着手金の支払いもローンの借入額からまかなうことができます。
なお、着手金は建築費全体のおおよそ3分の1の額としている施工会社が多いです。

中間金の支払い

工事が進んで棟上げの段階になると、「中間金」の支払いを求められることがあります。
中間金も建築費全体の3分の1くらいが目安となります。
この額も、住宅ローンの分割融資で支払うことが可能です。
なお、施工会社によっては中間金が不要なところもあります。

【分割融資の内容は金融機関によって異なる】

住宅ローンの分割融資は、金融機関が個別に定めたルールに従って実行されます。
そのルールは金融機関によって大きく異なり、融資実行のタイミングや実行回数、1回の融資の上限額なども金融機関ごとに決まっています。

つまり、必要なときに必要な額を支援してもらうには、金融機関選びが重要になってくるのです。
ここで、分割融資を利用するときに確認したい、金融機関のチェックポイントをお伝えします。

融資の実行回数とタイミング

融資の実行回数は、多くの金融機関が決めています。
なかには「土地の購入時と引渡し時の2回」といったタイミングまで決まっている金融機関もありますから、必要な場面で実行してくれるところを選ぶことがポイントの一つです。

なお、金融機関によっては「○回までなら実行のタイミングは自由」と、利用者が柔軟に決められるところもあります。
回数が多ければ良いというわけではありませんが、できるだけ柔軟に対応してくれるところを選んだ方が安心でしょう。

融資1回の上限額

1回の融資額に上限を定めている金融機関も、多く見られます。
たとえば、「借入額の3分の1まで」というルールを設けているところもあれば、「土地代は全額融資」といった比較的に柔軟な対応をしてくれる銀行もあるようです。

いずれにしても、「土地代はいくら、建築費はいくら」といった予算配分をあらかじめ決める必要があり、それに見合った融資額を実行してくれる金融機関を選ぶことが大切です。

契約の回数

住宅ローンは、あらかじめ金融機関と「金銭消費貸借契約」を結んでから実行されます。
この契約は、通常の住宅ローンであれば1回で済みますが、分割融資の場合は融資を実行するたびに契約の結び直しが必要なところもあります。

契約の際には、融資手数料や契約書に貼付する印紙代などの諸費用が数万円かかります。
実行回数が多くなると、諸費用だけで数十万円にもなる可能性がありますから、こまめに融資してもらいたい方は契約の結び直しがない金融機関を選びましょう。

ローンの返済方法

分割融資が実行されると、翌月からローンの返済がスタートします。
その返済方法も金融機関によって異なり、「元金に利息を含めた額を返済する」銀行もあれば、「引渡し前は利息分のみ返済する」というところもあります。

賃貸住宅で暮らしている方だと、毎月の家賃に住宅ローンの返済も重なり、家計を圧迫する可能性もあるでしょう。
返済負担ができるだけ軽くなるよう、相談に応じてくれる金融機関を選ぶことも大事なポイントです。

【分割融資の金利と諸費用について】

分割融資の金利は、融資が実行されたときの店頭金利を適用するのが通例です。
たとえば、土地代を借り入れたときの金利が1.5％、引渡し時には金利が上昇して2％になった場合、引渡しまでの金利負担は1.5％で引渡し後は2％に変わることがあります。

ただ、このルールも金融機関によって異なり、最初に実行したときの金利がそのまま適用されるところもあれば、融資が実行されるたびに金利を選び直せるところもあります。
単に金利の安い金融機関を選ぶのではなく、柔軟に対応してくれるところを選んだ方がトータルの返済額を抑えられる可能性があるでしょう。

また、分割融資の実行にかかる諸費用も確認しておきたいポイントです。
先ほどもお伝えしたように、融資実行のたびに契約を結び治す金融機関の場合、手数料や印紙代などが都度、必要になります。
1回の実行にいくらかかるのかを事前に確認しておき、できるだけ安い金融機関を選ぶこともコスト削減のポイントです。

【つなぎ融資と分割融資の違い】

住宅ローンの分割融資のほかにも、融資実行前に多額の資金を調達できる金融商品はあります。
代表的な商品が、「つなぎ融資」です。
つなぎ融資は、住宅ローンの利用を前提に一時的に借りられる短期融資のことです。
分割融資と同じく、必要なときに必要な額の融資に応じられ、土地代や着工金の支払いなどに利用されます。

では、住宅ローンの分割融資とつなぎ融資は何が違うのでしょうか。その違いを以下に解説します。

商品が異なる

分割融資は、住宅ローンの借入額の一部から必要な融資額を実行してくれるものです。

これに対して、つなぎ融資は住宅ローンとはまったく別の商品になります。
このため、契約は「つなぎ融資の契約」と「住宅ローンの契約」の必ず2本になる点が違いのひとつ。契約時の諸費用も2倍になります。

なお、つなぎ融資の借入額は住宅ローンの実行と同時に清算される仕組みです。
このため、つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関から借り入れるのが原則になります。

抵当権設定の有無

住宅ローンは、土地や建物に抵当権を設定してから融資が実行されます。
逆にいえば、物件に抵当権が設定されていないと、実行されません。

一方、つなぎ融資は無担保ローンのため、抵当権を設定しなくても融資が受けられます。
このため、抵当権設定に必要な登記費用などの手数料は不要です。
ただし、金利は住宅ローンよりも高く設定される点には注意が必要です。

【分割融資とつなぎ融資のメリット・デメリットを比較】

住宅ローンの分割融資も、つなぎ融資も、それぞれメリットとデメリットがあります。
これを理解した上で、自らの資金計画に適した方を選ぶことが重要なポイントといえます。

分割融資のメリット・デメリット

分割融資は、住宅ローンの金利が適用されることがメリットの一つです。
低金利の現在なら1％前後ですから、利息返済額を抑えられます。
一方のつなぎ融資は無担保ローンのため金利が高く、住宅ローンよりも1～2％ほど高く設定されている商品が多く見られます。
建築スケジュールが延びるなど借入期間が長くなると、利息返済額が増える可能性がありますから注意が必要です。

一方で分割融資のデメリットは、融資実行の手数料がつなぎ融資よりも高いこと。
実行回数が増えるほど手数料がかさみ、場合によってはつなぎ融資を利用した方がトータルコストを安く抑えられることもあります。

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資は抵当権を設定する必要がないため、契約時の費用を抑えられる点がメリットの一つです。
抵当権を設定する際には、登録免許税や司法書士に支払う報酬などが必要で、トータル15万円前後かかります。
なお、分割融資の場合は土地と建物にわけて抵当権を設定するため、単純計算で30万円が必要です。

一方で、デメリットは金利が高いことに加えて、住宅ローン控除の対象にならない点も覚えておきたいポイントです。
もっとも、つなぎ融資の借入期間中は控除されず、住宅ローンが実行されて清算されたら住宅ローン控除も適用されます。

【まとめ】

住宅ローンの分割融資を利用すれば、土地代や着工金など多額の資金を準備する必要がなく、スムーズに注文住宅づくりを進められるのが魅力です。
ただ、取り扱っている金融機関は限られるため、利用を検討されている方は金融機関に確認するところから始めましょう。
併せて、実行の回数やタイミング、限度額、手数料などの契約内容も確認すれば、金融機関選びがしやすくなります。

また、つなぎ融資と比べる際には金利差による利息返済額と融資実行の手数料、抵当権の設定費用などを確認する必要がありますが、差額はほとんどなく、どちらを利用しても同じくらいの費用になるのが一般的です。

諸費用を気にするより、使いやすい金融機関を選ぶことを重視した方が資金計画は立てやすいので、自分の考えにマッチした金融機関と契約して、家づくりを進めましょう。

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マイホームの頭金を増やすために、両親から資金援助を受けようと考えている方も多いのではないでしょうか。

ただ、たとえ家族であっても多額の資金援助を受けると、贈与税が課せられる可能性があります。
では、住宅の取得が目的の贈与の場合、いくらまでなら課税されないのでしょうか。

ここでは、親からの資金援助と税金との関係について、まとめて紹介します。

【贈与税とは】

贈与税とは、個人間で金銭や不動産、有価証券などの財産贈与があったときに、その財産に対して課せられる税金のことです。
具体的には、贈与を受けた年の1月1日から12月31日までの合計額が110万円を超えたときに、贈与税が課せられます。

ただし、贈与税には特例があり住宅取得が目的の場合は110万円ではなく、一定額まで控除されることになっています。
その特例が、「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」です。

【住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは？】

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の特例とは、贈与を受ける人の父母や祖父母（直系尊属）からの支援で家を取得する場合、一定額までは非課税になるという制度です。

この特例を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。
たとえば、贈与を受ける人と贈与する人との関係が直系尊属であること。
自分の両親や祖父母ならOKですが、配偶者の両親や祖父母だと直系尊属ではありませんので、特例が適用されません。

また、贈与の目的は自分が住むための住宅の取得に限られます。
新築や中古、戸建やマンションは問わず、家を購入するときと増改築をするときに適用されます。

このほかにも、新築の場合は贈与を受けた翌年の3月15日までに居住すること、控除を受ける年の12月31日までは住み続けることなど、一定の条件を満たすことも求められます。

非課税限度額について　【2022～2023年版】

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の特例では、一般的な贈与税よりも非課税限度額が高く設定されていることも特徴の一つです。

非課税限度額は年度によって変わりますが、2022年（令和4年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに取得した場合は、以下の控除が受けられます。

・省エネ等住宅：1,000万円
・その他の一般住宅：500万円

ここでいう「省エネ等住宅」とは、以下3つのうちいずれかを満たし、住宅性能証明書などで証明されていることが条件になります。

1．断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
2．耐震等級2以上または免震建築物
3．高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

贈与税の基礎控除額も併用できる

この特例は、一般の贈与税の基礎控除額（110万円）を併用できる点も、覚えておきたいポイントです。
つまり、省エネ等住宅の場合は最高1,110万円まで、そのほかの一般住宅の場合は最高610万円までの贈与であれば、課税されないことになります。

【非課税限度額を超えたときの贈与税の計算方法】

両親に資金援助を求める人になかには、「非課税限度額以上の支援を受けたい」と考えている方もいらっしゃるでしょう。
その場合、上限を超えた額について贈与税が課せられます。

ここで、贈与税の計算方法について簡単にお伝えしましょう。
贈与税は累進課税を採用しており、課税価格が高いほど税率が高くなります。
たとえば、非課税限度額を差し引いた課税価格が200万円以下の場合の税率は10％ですが、4,500万円を超えると税率は55％になります。

また、税率をかけた額からさらに控除できる額が定められていることもポイントです。

言葉では難しく感じるかもしれませんので、具体的なケースでシミュレーションをしてみましょう。

省エネ住宅を建てるために1,500万円の資金援助を受けた場合

まず、非課税限度額を差し引いて基礎控除後の「課税価格」を求めます。
なお、1,500万円以外に贈与は受けていないものとします。

・1,500万円－（1,000万円＋110万円）＝390万円（課税価格）

390万円の課税価格に対する税率は15％です。
また、税率をかけた額から差し引ける控除額は10万円ですから、贈与税は以下の額になります。

・390万円×15％－10万円＝48.5万円

このケースで納める贈与税は、48万5,000円です。

ちなみに、特例を使わず一般的な贈与税（基礎控除額110万円）で求めた場合、納税額は410万円ですから、特例によって大きな節税につながることがわかります。

【住宅取得等資金贈与の非課税の特例の注意点】

住宅取得等資金贈与の非課税の特例を受けるには、いくつかの注意点があります。
場合によっては特例が適用されず、多額の贈与税を納めることになる可能性がありますので、以下の点は必ず確認しましょう。

贈与税が生じなくても申告する

特例を受けるには、管轄の税務署に申告する必要があります。
これは、非課税限度額内の贈与の場合でも同じです。

「1,000万円以内だから贈与税を納めなくて良い」と本人は思っていても、税務署は「何の目的で贈与したのか」がわからないため、一般税率で求めた贈与税の支払いを請求することがあります。
納めなくても良いとわかっていても、忘れないように申告しましょう。

入居日から逆算してスケジュールを立てる

特例を受ける条件の一つに、「贈与を受けた翌年の3月15日までに居住（入居）すること」というものがあります。
この日までに家が完成しておらず入居できないと、特例が適用されない恐れがありますので、入居日から逆算してスケジュールを立てることも大切です。

なお、期日までに入居できないことが事前にわかっている場合は、あらかじめ税務署に申告して特例を適用してもらうことも可能です。

住宅ローン実行後の贈与は認められない

住宅ローンを利用される方は、その実行日の前に贈与を受けるように調整しましょう。

一般的に、住宅ローンの実行は家の引渡し後になります。
その後に贈与を受けると、「住宅取得のための贈与ではない」とみなされ、特例が適用されないことがありますので、必ずローン実行前に援助してもらいましょう。

住宅ローンの借入額によっては住宅ローン控除が減ることもある

特例を使う方も、住宅ローン控除が受けられます。
ただし、「贈与額と住宅ローン借入額の合計額」が「家の取得費用」を超えると、住宅ローン控除の額が減る可能性があるので注意が必要です。

たとえば、2,500万円の省エネ等住宅を購入するとき、親から1,000万円の贈与を受け、さらに2,000万円の住宅ローンを借り入れたとします。
この場合、オーバーした500万円は住宅ローン控除の対象から外れてしまうのです。
節税効果を十分に享受するためにも、贈与額と借入額をコントロールすることも重要なポイントです。

【特例を使わないほうが節税できるケースもある】

住宅取得等資金贈与の非課税の特例を利用すれば、大きな節税効果が期待できます。
ただ、この特例を使わず「相続税の特例や制度」を使った方が、結果的に節税効果が大きくなるケースもあります。

以下のケースが想定される方は、相続を見越して比較されることをおすすめします。

相続税の小規模宅地等の特例

相続税の小規模宅地等の特例とは、亡くなった親が住んでいた自宅を相続する際に、その家の不動産評価額が8割減になるという特例です。
評価額が下がれば、相続税も大きく減ることが期待されます。

なお、この特例が受けられる人は、亡くなった方の「配偶者」「同居の親族」「家を持っていない親族」のいずれかです。
つまり、贈与税の特例を使って家を建てた人は、配偶者でない限り適用されませんので、相続すると多額の相続税が課せられるおそれがあります。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、親から贈与を受けた際に、贈与税ではなく、相続時に一括清算して相続税で納めることが選べる制度です。
累計2,500万円までの贈与額に対して、相続税で清算できます。

たとえば、省エネ等住宅を購入するのに、親から3,000万円の贈与を受けたとします。
贈与税の特例を使えば、1,000万円の控除額を差し引いた2,000万円に対しての贈与税が求められますが、相続時精算課税制度を選べば贈与税が課せられないという特別控除が受けられるのです。

もちろん、相続時に清算するため相続税は高くなりますが、その高くなった分と贈与税で納める額を比較して、安い方を選べば節税効果が大きくなるということです。
どちらが安くなるかは、相続する財産によって異なるため一概にはいえません。
気になる方は、税理士などの専門家に相談してシミュレーションしてもらいましょう。

【贈与税を少しでも節税するには】

贈与税や相続税の特例・制度を使うことで、大きな節税効果が期待できます。
とはいえ、限度額を超える贈与に課税されることには変わりありません。
「納税額を少しでも安くしたい」と考えている方は、以下の取り組みも検討されてはいかがでしょうか。

毎年110万円までの贈与を受け続ける

家を建てる数年前から、贈与税の非課税限度額以内の援助を受け続ける、という方法です。
年間110万円以内であれば非課税ですから、5年前から始めれば550万円の贈与を非課税で受けられます。地道な手段ですが、確実に節税できる方法です。

親と共有名義にする

購入する家や土地の名義を、親と共有にするという方法もあります。
親と「一緒に買った」ことになるため贈与ではありませんし、贈与税も課せられません。

ただし、相続の際には注意が必要です。法定相続人が複数いる場合、親の持ち分がほかの相続人にも相続されてトラブルが生じるおそれがあります。
また、自分一人が相続する際には、相続税も自分だけが納めることになる点もデメリットといえるでしょう。

【まとめ】

「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」を利用すれば、親から多額の資金援助を受けても贈与税が課せられないケースもあります。
また、住宅ローンの借入額を抑えることで、返済が始まってからの暮らしにゆとりが生じるという点もメリットです。

ただ、節税を重視する場合は、この特例を使わずに相続税の特例や制度を使った方が、納税額を少なくできるケースもあります。
気になる方は、専門家にシミュレーションしてもらい、節税効果が少しでも高い方法を選びましょう。

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住宅ローンを契約するとき、多くの金融機関では「団体信用生命保険（団信）」への加入を求めます。
契約者が保険に加入できる健康状態であることも、住宅ローンを利用するための条件の一つなのです。

では、保険に加入できない持病を抱える方は「住宅ローンを利用できないのか」といわれると、契約できる方法がいくつかあります。
ここで、その方法を紹介するとともに、健康に不安のある方が住宅ローンを利用する際の注意点も紹介します。

 

【病気の人でも住宅ローンは利用できる】

健康状態が良くない方でも、住宅ローンを利用して理想のマイホームを購入することが可能です。
ただし、病気の内容によっては審査に通らないこともあるため、健康に不安のある方はあらかじめ確認しておく必要があります。

住宅ローンの契約条件の一つになっている団体信用生命保険に加入する際、契約者は保険会社に健康状態を申告する必要があります。
これを、「告知事項の申告」といいます。告知事項には大きく3つあり、そのうち一つでも該当する場合は、申込時に必ず伝えなければなりません。
具体的に申告が必要なケースは、以下の通りです。

 

過去3ヵ月以内に、医師の診察・検査・治療・投薬を受けた場合

申告日からさかのぼって3ヵ月以内に病院で治療を受けた方は、病名や投薬の期間などを告知する必要があります。
なお、申告が必要な病名は保険会社によって若干異なります。
たとえば、かぜやインフルエンザでも申告が必要な保険会社もあれば、完治していれば告知しなくても良い保険会社もあります。
保険会社のホームページに記載しているところもありますので、気になる方は確認しましょう。

 

過去3年以内に手術を受けた、または2週間以上の診察・検査・治療・投薬を受けた場合

大病を患って手術をしたり、長期間の治療を受けたりした方も、病名や手術日、入院日数、投薬の期間などを告知する必要があります。
経過観察や定期検査を続けている方でも、2週間以上かかっている場合は、申告が必要です。
申告が必要な病名は、保険会社のホームページなどに記載されています。
以下は一例ですから、保険会社で必ずチェックしてください。

 

• 告知が必要な疾患の例

・心臓の疾患：狭心症、心筋梗塞、心筋症、高血圧症、不整脈など

・胃腸の疾患：胃潰瘍、十二指腸潰瘍、潰瘍性大腸炎など

・肝臓・すい臓の疾患：肝炎、肝硬変、肝機能障害、すい臓炎など

・腎臓の疾患：腎炎、腎不全など

・眼の疾患：緑内障、網膜や角膜にまつわる疾患など

・代謝異常・免疫疾患：高血圧症、糖尿病など

・婦人科系の疾患：子宮内膜症、乳腺症、卵巣のう腫など

・呼吸器の疾患：喘息、慢性気管支炎、肺気腫など

・脳の疾患：脳卒中（脳出血、脳梗塞、くも膜下出血）、脳動脈硬化症など

・精神疾患：うつ病、神経症、てんかん、アルコール依存症、認知症など

・その他：がん、白血病、腫瘍、ポリープなど

 

手足の欠損・機能に障害がある、または背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がある場合

身体に障害を抱えている方も、病名や発症した日、投薬の期間などの告知が必要です。

 

【病気を隠すと「告知義務違反」になることも】

上記の告知事項に該当する方は、審査に何らかの影響を与えることがあります。
だからといって、病名を隠したり申告に漏れがあったりすると、「告知義務違反」になる可能性があるため、注意が必要です。
契約後に告知義務違反であることが判明すると、保険は解約され住宅ローンが利用できなくなります。
また、契約者が亡くなった後でも違反していたことが認められた場合、保険金は支払われません。住宅ローンの残債は、遺された家族が返済していくことになります。

「持病を伝えると審査に通らないかもしれない」「黙っていればわからない」と、正直に申告しないと、後々になって家族に多大な迷惑をかけることになりかねませんから、告知事項に該当する方は隠さずに申告することが大切です。

 

【団信に加入できないときの対処法】

団体信用生命保険に加入できないことが理由で、住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、住宅ローンが利用できるチャンスはいくつかあります。
まだ審査に申し込んでおらず健康に不安のある方も、以下の方法を検討してみてはいかがでしょうか。

 

保険会社の違う金融機関で申し込む

団体信用生命保険の保険会社は、金融機関によって異なります。
また、審査基準も保険会社によって違うため、別の保険会社であれば審査に通る可能性があります。
審査に落ちた方は、別の保険会社と提携している金融機関を探して、改めて申し込んでみましょう。

なお、保険会社では単に病名や病歴を見て審査しているわけではなく、「経過」も重視しています。
告知事項の申告で「投薬の期間」を記載するのは、治療に努めているかどうかを保険会社がチェックするという意味もあり、審査に良いイメージを与えることにもつながります。

 

ワイド団信を利用する

一般的な団体信用生命保険よりも、審査基準を緩和した「ワイド団信」という保険であれば加入できるかもしれません。
実際に、糖尿病や心筋梗塞、うつ病などを抱えている方でも、ワイド団信に加入して、住宅ローンを利用されている方はいらっしゃいます。
ワイド団信の注意点は、一般的な団体信用生命保険より保険料が高くなること。
団体信用生命保険の保険料は金利に含まれるのが通例ですが、ワイド団信だと一般的な保険よりも0.2～0.3％ほど金利が高くなります。
このため、トータルの返済額が増える可能性がある点は把握しておきましょう。
なお、ワイド団信でも加入できないケースがあることも、認識しておきたいポイントです。

 

契約者を配偶者にする

住宅ローンには、夫婦など二人の収入を合算して利用できる契約法もあります。
具体的には、「連帯債務型」や「連帯保証型」といわれる契約法です。
これを活用して、配偶者が住宅ローンの契約者となり、持病を抱えている方は連帯債務者または連帯保証人になれば、住宅ローンが利用できる可能性があります。
もちろん、配偶者の健康状態がよく、かつ安定した収入があることが前提の方法です。

連帯債務型または連帯保証型の審査は二人に対して行われますが、連帯債務者や連帯保証人は原則、団体信用生命保険に加入できないため、保険会社の審査はありません。
そのため、住宅ローンの審査に通りやすくなるのです。
ただし、連帯債務者や連帯保証人に万が一のことがあっても、保険で住宅ローンは完済されません。
団体信用生命保険の代わりに加入できる保険でカバーすることも、検討する必要があるでしょう。

 

団信への加入が任意のローンを利用する

団体信用生命保険への加入を義務付けていない住宅ローンもあります。
代表的な商品が、住宅金融支援機構の提供する「フラット35」です。フラット35にも「機構団信」という団体信用生命保険がありますが、加入は任意となっており、健康状態の良くない方でも住宅ローンを利用できます。

フラット35のほかにも、主にネット銀行を中心に団体信用生命保険への加入が任意となっている商品もあります。
ただ、ネット銀行の場合、金利が高くなる傾向がありますから注意が必要です。
また、契約者に万が一のことがあれば残債は遺された家族に引き継がれますから、別途保険に加入するなど対策を講じる必要があるでしょう。

 

【団信の代わりに加入できる保険でカバー】

契約者ではなく連帯債務者や連帯保証人になったり、団体信用生命保険の加入が義務ではない住宅ローンを利用したりすることで、住宅ローンの審査に通ることも可能です。
ただし、家族のなかでいちばん収入の多い人に万が一のことがあれば、遺された家族には多額の住宅ローンも残ってしまいます。
そのときに備えて、ローン残債をカバーできる別の保険に加入することも大切です。

一例として、以下の保険を検討されてはいかがでしょうか。

 

引受基準緩和型の生命保険

持病のある方でも加入しやすい保険のひとつに、「引受基準緩和型」の保険があります。
一般的な生命保険や医療保険より審査基準が緩和された保険なので、団体信用生命保険で断られた方でも加入できる可能性があります。
引受基準緩和型の保険料は、一般的な生命保険より高く設定されています。
ただ、手厚い死亡保障が得られることを考えると、少し上乗せするだけで遺された家族に「安心」を与えられるので、検討したい保険の一つです。

 

収入保障保険

収入保障保険とは、契約者に万が一のことがあった際に、保険期間が終わるまで毎月一定額の保険金を受け取れる保険のことです。
遺された家族には、遺族年金のように毎月の収入が入りますから、住宅ローン返済の一部に充てられるでしょう。
これも、引受基準緩和型の商品を用意している保険会社があるため、持病をお持ちの方でも加入しやすいといえます。

 

就労不能保険

就労不能保険とは、病気などで長期間働けないときに、毎月一定額の給付金を受け取れる保険です。
持病が悪化して仕事ができなくなっても、保険で収入の一部をカバーできますから、住宅ローンの返済にも当てられるでしょう。
なお、保険会社によって審査基準や給付条件が異なりますし、持病のある方は加入できないこともあります。

 

【まとめ】

健康に不安のある方でも、住宅ローンを使ってマイホームを手に入れた方はたくさんいらっしゃいます。
とはいえ、持病があると審査でマイナスになる可能性がありますから、対策を施すことも重要です。
仮に審査に通らなかったとしても、ほかの金融機関なら通るかもしれませんし、保険への加入が任意の住宅ローンを選ぶなど、利用できるチャンスはいくつかありますので、あきらめずにチャレンジすることが大切です。

住宅ローンは、自分に適した商品を選ぶことが返済を滞らせないポイントになります。
病気に関しても自らの健康状態に適した商品を選んで、理想のマイホームを手に入れましょう。

 

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住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場・横須賀住宅ローン相談会場・さがみ野住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

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カードローンや自動車ローンなどの借り入れが多い方は、住宅ローンの審査に影響することをご存じでしょうか。
借金が多く「住宅ローンが利用できないのでは…」と、不安に感じている方もいらっしゃるかもしれません。

実際のところ、ほかに借金があっても住宅ローンは契約できるのでしょうか。
また、審査への影響を小さくするために今からできることは何でしょうか。
ここでは、借金と住宅ローンとの関係について解説します。

 

【借金があると住宅ローンの審査は通らない？】

住宅ローン以外に借り入れがある方でも、住宅ローンの審査に通る可能性は十分にあります。
実際に、自動車ローンなどの借金を返済しながら住宅ローンを借り入れて、理想のマイホームを手に入れた方は、たくさんいらっしゃるのです。
また、過去に多額の借金をしていた方でも、延滞することなく返済が完了していれば、住宅ローンの審査に影響はありません。
借金があっても、住宅ローンを利用できるのです。

とはいえ、借入額が多いなどの理由で審査に通らない方がいるのも事実です。
自動車ローンやカードローン、教育ローンなどの返済もあるのに、住宅ローンも借り入れることになれば「返済が滞るリスクが高い」と金融機関にみなされる可能性が高いでしょう。
借入額だけでなく、借金の内容も注意が必要です。
たとえば、キャッシングや消費者金融から借り入れている方の場合、「計画性がなく滞納する可能性がある」として、審査に通さない金融機関もあるようです。

 

【借金がどれくらいあると審査に影響するのか】

では、借金の額がどれくらいあると住宅ローンの審査に影響するのでしょうか。
その目安を求める上で使われるのが、「返済負担率」です。
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示す数値です。

返済負担率は金融機関ごとに異なりますが、多くのところで30％前後に設定しているようです。
年収500万円の方であれば、年間の返済額が150万円（＝500万円×30％）までなら借り入れできるという計算になります。
ここで注意したいのが、この年間返済額には住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローンといったほかの借金も含めて計算されるという点です。
年収500万円の方が、自動車ローンを年間30万円、カードローンを年間20万円返済している場合、これらを差し引いた年間100万円までの住宅ローンしか借り入れできないことになります。

ほかのローンの借入額が多いと、住宅ローンの借入額が少なくなるため、年収に見合う希望額を申し込んでも審査に落ちることがあるのです。

 

【住宅ローンの審査で借金があることは隠せる？】

住宅ローンの審査を申し込む際、他の融資を借り入れている方は、その借入先や借金額の情報を求められます。
自己申告ですから「教えなければ借金を隠せるのでは」と、思われる方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、多くの金融機関では個人の借入情報を信用情報機関から入手して審査に活用しています。
申告していない借金についても金融機関は把握できますから、正直に書くことが大切です。場合によっては、借金を隠して（＝だまして）借り入れようとした「虚偽の申告」とみなされ、審査に大きな影響を与えることもありますから、注意しましょう。

ちなみに、信用情報機関に照会する借入情報は、申込時点の情報だけでなく過去の取引に関しても金融機関はチェックしています。
これは、延滞や滞納の履歴がないかを確認するためです。延滞や滞納の履歴があると、「住宅ローンの返済も滞るリスクがある」として審査に不利になりますから、注意が必要です。

 

【家族に借金がばれることはある？】

家族に内緒で借金をされている方のなかには、「住宅ローンの審査で借金をしていることがばれるのでは？」と心配な人もいらっしゃるかもしれません。

まず、金融機関から借金の額や借入先といった情報を家族に伝えることはありません。
借入情報も個人情報の一つですから、たとえ家族であってもプライバシーに関する内容を他者に伝えることはないのです。
仮に審査に通らなかった場合でも、その理由を金融機関が伝えることはありませんし、借入情報が漏れないよう配慮してくれます。

それより問題なのは、申込書類を作成するときです。
契約者が一人の住宅ローンであれば、家族のいないところで書類を作成すれば良いのですが、連帯債務のような収入合算タイプの住宅ローンやペアローンの場合、作成した書類から借金の内容が知られる可能性があります。
二人で申し込むローンであっても、書類は一人で作成するなど秘密が漏れないように注意しましょう。

 

【住宅ローン審査に通りやすくするための対策法】

住宅ローン以外に多額の借金を抱えている方が、審査への影響をできるだけ抑えるために、今からできる対策法をお伝えします。
借金の多い方は、ぜひ実践してみてください。

 

借金を完済する・減らす

理想は、住宅ローン以外の借金を完済することです。ほかの借入額がなくなれば、その分、住宅ローンの借入額を増やせますから、ワンランク上のマイホームを手に入れやすくなります。

とはいえ、いろいろなところから借り入れている方だと、すべての借金を完済するのは難しいでしょう。
その場合、優先順位をつけて一部の借入先に返済を集中させるのも一手です。
返済額の大きいものや金利の高いカードローンなどを優先させると、返済をスムーズに進めやすくなります。

なお、住宅ローンの頭金を切り崩してまで返済に充てるかどうかは、慎重に判断する必要があります。
そもそも頭金があれば住宅ローンの借入額を減らせ今後の返済負担を抑えられますし、金融機関から「計画性のある人物」とみなされ審査に通りやすくなる要因になります。
無理をしてまで完済する必要はありませんので、できることから始めましょう。

 

新たな借金をつくらない

住宅ローン審査に申し込む前から、新たな借り入れをしないことも大切です。
マイホーム購入に併せて、車を買い替えたり教育ローンを借り入れたりと計画されている方も多いと思いますが、それらも住宅ローンの審査に影響を与える一因になります。
新居に引っ越した後でも支障のない借り入れは、時期をずらして申し込みましょう。
また、カードローンの利用が多い方はできるだけ現金払いにするなど、借金を増やさないよう心がけることも大切です。

 

住宅ローンの返済期間を長く設定する

住宅ローンの返済期間を長くすれば、毎月の返済額を抑えられます。
返済額が少なくなれば、返済負担率に占める住宅ローンの割合も抑えられますから、審査に通りやすくなるのです。
なお、年齢によっては返済期間を長くすることで審査が不利になる場合があります。
特に、完済時の年齢が定年後になる場合、「安定した収入がなくなるため返済が滞る可能性がある」と金融機関にみなされ、審査に落ちる可能性が高まります。
借入期間が定年後になる方は、借入額を見直されることをおすすめします。

 

住宅購入時期を見直す

借金が多くて、すぐには減らないという方は、家の購入時期を見直すことも検討したいところです。
完済後なら住宅ローンの借入可能額を増やせ、理想のマイホームを入れに入れやすくなりますし、住宅ローンの返済計画も立てやすくなります。
もちろん、「新たな借り入れはしない」「貯蓄を増やす」という、審査に通りやすくするための目標を立てることも大切です。見通しが立ってから、改めて購入計画をスタートさせましょう。

 

【信用情報に「異動」の記載がある場合の対応方法】

他のローンで延滞や滞納を繰り返した方は、信用情報機関が持つ個人の借入情報に「異動」と記載されることがあります。
異動とは、いわゆる「ブラックリスト」に登録されているということ。
これが個人の借入情報に記載されている方は、住宅ローンだけでなくほかのローンの審査にも通りません。
異動の記載は、延滞や滞納のほかにも、破産宣告をした方なども記載されます。

ただし、異動が記載された方でも住宅ローンを利用できる場合があります。
金融機関が信用情報機関に照会するのは、過去数年間の借入情報です。
チェックされる期間は金融機関にもよりますが、最低でも5年くらいといわれます。
つまり、5年以上先であれば、住宅ローンの審査に通る可能性があるということです。

なお、信用情報機関が持つ借入情報は個人でも取り寄せられます。
過去に一度でも遅延や滞納をした経験がある方は、信用情報機関に照会して確認されることをおすすめします。

 

【税金の滞納があっても住宅ローンは利用できるのか】

信用情報機関に記録が残るのは、銀行やクレジットカード会社といった加盟業者の分だけです。
自治体は加盟していませんから、税金や健康保険料の滞納履歴などは信用情報機関に残りません。

ならば、「税金の滞納を隠して住宅ローンを利用できるのでは？」と思われた方がいらっしゃるかもしれませんが、隠しても簡単に判明します。
なぜなら、審査の申込書類に「住民税決定通知書」や「納税証明書」を提出するからです。
これらの書類を見れば、滞納や未納であることが判明します。

税金を納めるのは国民の義務です。その義務を果たせない人に数千万円もの融資を貸し出すのは、金融機関にとってリスクでしかありません。
未納の税金がある方はすべて納めてから、住宅ローンの申し込みをしましょう。

 

【まとめ】

借金を抱えている方でも、住宅ローンを利用することは可能です。
ただ、借入額が多いと住宅ローンの借入可能額が少なくなりますし、それによって審査に通らない可能性もありますから、できるだけ借金を返済してから申し込んだ方が有利な条件で融資を受けられます。

また、過去にカードローンなどで延滞や滞納をされた方は、住宅ローンを利用できないおそれがあります。信用情報機関に記録が残っている場合は、それが消えるまで待つしかありません。
仮に住宅ローンが利用できるようになっても、延滞や滞納をしないよう無理のない返済プランを立ててから申し込みましょう。

 

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