住宅ローン支払い｜住宅ローンコラム | センチュリー21住宅セレクション

自己資金の少ない方にとって、住宅ローンはマイホーム購入をサポートしてくれる魅力的な商品です。
しかし、使い方を誤ると家計を圧迫して生活を苦しめる「邪魔な存在」になることもあります。

もし、住宅ローンを払えなくなり返済が滞ったら、どのような結末を迎えるのでしょうか。
ローンを返済できなくなる原因や、払えなくなったら「やるべきこと」を含めて、正しい対処方法をお伝えします。

【住宅ローンを払えないと家が競売にかけられる】

住宅ローンを払わずに滞納を続けると、どのような事態が起きるのでしょうか。
ここで、最悪のケースを時系列に沿ってお伝えしましょう。

『滞納1～3ヵ月』催告書・督促状が届く

住宅ローンを1～2回払わないと、金融機関から支払いを請求する通知書が届きます。
最初は「期日までに支払ってください」という内容の書面ですが、3ヵ月を過ぎたあたりから「催告書」や「督促状」いう通知書になり、「支払わなければ法的手続きに移行します」と法的措置を伝える警告文へと変わってきます。

『滞納4～6ヵ月』期限の利益喪失通知書が届く

通知書を無視し続けると、今度は「期限の利益喪失」という通知書が届きます。
期限の利益喪失とは、ローンの分割払いができる権利を失うということ。
つまり、「一括返済を請求します」という警告文です。

『滞納7ヵ月～』代位弁済通知書が届く

それでも滞納を続けると、「代位弁済通知書」が届きます。
これは、ローン保証会社が残債を代わりに返済したことを知らせる書類です。
つまり、債権者は保証会社に移ったことになります。

『滞納8ヵ月～』差押通知書が届く

ローン保証会社では、残債を回収するために家を競売にかける準備に着手します。
その際、勝手に家を売却しないよう、裁判所に申し立てて家を差し押さえます。
このときに提示されるのが、「差押通知書」です。

『滞納9ヵ月～』競売開始決定通知書が届く

文字通り、「競売が決まった」ことを知らせる通知書です。
実際に競売にかけられるのは、この決定から半年近く先になることが一般的ですが、とはいえ一刻も早く対処しなければ家が売却されてしまいます。

『滞納10ヵ月～』現況調査通知が届く

競売の売却額を決めるために、裁判所の執行官などが家の調査を行うことを知らせる通知書です。
なお、競売の売却額は市場価格より3割ほど安くなるのが通例です。
売却額で払えないときは、残債の一括返還が求められます。

『滞納1年～』期間入札通知書が届く

競売の入札が始まる日を知らせる通知書です。
入札が始まると、競売を避けるのが困難となり、家を手放すしか道がなくなります。

【ローンを払えなくなってしまう要因】

このように住宅ローンの返済が滞ると、家が差し押さえられて競売にかけられる可能性が高まります。
残念なことに、住宅ローン利用者の数％の人が滞納を続けて競売にかけられている、というデータもあるようです。

では、なぜローンを払えなくなるのでしょうか。
滞納者に多い理由をいくつか挙げてみましょう。

借入額が多すぎた

収入や家計状況に見合わない融資額を借り入れたことで、「返済計画が破綻した」というケースです。

最近は、「オーバーローン」といわれる物件価格以上の金額が借り入れできる商品も登場しています。
低金利とはいえ、借入額が増えれば返済額も増えますし、金利がアップすれば破綻するリスクが高まります。身丈にあった借入額を決めることが大切です。

収入が減った

長い人生には、リストラや転職、病気やケガによる休職など、収入が減少する場面がいくつか考えられます。
同じ会社に長く勤めても、不況でボーナスが減少して「ボーナス払いができない」と返済が滞る方もいらっしゃるようです。

支出が増えた

家族が増えたり、子どもの教育費が想定以上に高くなったり、物価高で食費や光熱費などが増えたりと、支出が多くなることも住宅ローンの返済に影響します。
病気やケガで入院費用が必要になるなど、突然の出費にも備えた返済プランを考慮することも大事です。

退職金が安かった

定年後もローン返済が続く場合、「退職金で完済しよう」と計画している方もいらっしゃるでしょう。
しかし、退職金が想定よりも安ければ、計画が狂って老後も返済が続くことになります。
できれば、定年前に完済できるよう計画を立てることも、返済を滞らせないためのポイントです。

【ローンを払えなくなる前にすること】

住宅ローンが家計を圧迫し始めたら、それ以外の支出で減らせる項目がないかを検討することから始めましょう。
特に、毎月支払いが生じる「固定費」の削減から着手すると効果的です。

たとえば、生命保険や医療保険などの保険料。住宅ローンを利用されている方であれば、団体信用生命保険に加入しているはずですから、保障内容に重複している部分がないかを確認します。
団体信用生命保険は、契約者が亡くなったときにローン残債を保険会社が肩代わりするものですから、遺された家族のために必要な生命保険の保険金を見直すのも一手です。

また、カードローンや自動車ローンといった住宅ローン以外にも借金がある方は、できる限り完済するよう努めましょう。
とりわけ、金利の高いローンから優先して返済していけば、家計負担を軽減しやすくなります。

【ローンが払えなくなったときの対処法】

家計を見直してもローン返済が重くのしかかるときは、住宅ローン自体の見直しに着手します。具体的な対処法として、次の行動から始めてみましょう。

金融機関に相談する

金融機関に、毎月の返済額やスケジュールなどの条件を変更できないか相談します。
仮に、返済期間を延ばすことができれば、毎月の返済額を抑えられる可能性があります。

また、現在利用している住宅ローンよりも低金利の商品がある場合は、借り換えるのも一手です。
借り換えの際には、事務手数料や抵当権の抹消・設定費用などのコストがかかりますから、トータルコストや毎月の返済額を比べて判断することが大切です。

なお、借り換えで新しい住宅ローンを契約するときにも、審査があります。
審査に通らなければ借り換えができない点は把握しておきましょう。

団信が適用されないかを確認する

病気やケガなど長期療養で収入が減った方は、団体信用生命保険が適用されないか確認します。

最近の団体信用生命保険には、「がん特約」「八大疾病の特約」といった特約が充実しており、入院費用などに対して保険金が支払われたり、ローン返済額が減額されたりするケースもあります。
療養された方は、団体信用生命保険に適用されないかを、改めて確認されることをおすすめします。

個人再生を利用する

住宅ローン以外にも借金が多い方なら、「個人再生」の利用も考えたいところです。

個人再生とは、裁判所の認可を受けて借金を減らしてもらう方法のことです。
個人再生には「住宅ローン特例」があります。これが認められると、家を手放すことなく借金を減額することも可能です。

ただし、住宅ローンは減額されません。また、個人信用情報に金融事故の情報が残るため（いわゆる「ブラックリスト」に登録されるため）、新たなローンを利用することが難しくなる点は把握しておきたいポイントです。

家を売却する

いかなる方法でも返済の見込みが立たないときは、家を売却することも検討します。
売却額がいくらになるかを不動産会社に確認してみましょう。

なお、ローンを滞納している方は一般的な売却方法が利用できません。
また、売却額が残債を下回るときも一般的な売却方法が使えません。
その場合は、「任意売却」が使えないかを検討しましょう。

任意売却とは、競売以外の方法で債務を一括返済する手法です。
ローンを滞納して「期限の利益喪失通知書」や「代位弁済通知書」が届いた方でも、任意売却を選択できます。
ただし、金融機関から許可がなければ任意売却はできませんので、いずれにしても金融機関へ早目に相談することが大切です。

【無理のない返済計画を立てることが重要】

住宅ローンの返済に苦しまないためには、「無理のない返済プランを立てる」ことが何よりも重要であるといえるでしょう。
収入に見合わない借入額を申し込まないことはもちろん、収入が減ったり支出が増えたりしても返済が滞らないよう、余裕をもった借入額を決めることが大切です。

返済計画を立てる際には、将来のライフイベントから家計の収支状況を把握することもポイントの一つです。

たとえば、子どもの人数や出産・育児休暇の期間などをあらかじめ計画し、「いつ、どれくらいの支出が必要か」「収入が減る期間はどれくらいか」といった収支を予測します。
その上で、家計が大きく変化する時期でも滞りなく返済できる額を求め、その額から住宅ローンの借入額をシミュレーションすることで、ゆとりある返済計画が立てやすくなります。

返済負担率は25％以内で借入額を試算する

将来のライフプランを予測するのが難しいという方は、借入額を決める要素の一つ「返済負担率」を25％以内に設定して、借入額をシミュレーションしましょう。
一般的に、返済負担率が25％以内であれば、滞りなく返済できるプランを立てやすいといわれます。
仮に、年収400万円の方であれば、年間の返済額を100万円以内にするという計算です。

なお、返済負担率には住宅ローン以外の借金も含めて計算します。
カードローンや自動車ローンなどの借金が多い方は、住宅ローンが完済するまでは可能な限り減らせるよう取り組むことも大切です。

【まとめ】

住宅ローンの毎月の返済額は、ほかの支出と比べて大きいため、家計が苦しくなると「邪魔な存在」に見えてしまいます。
しかも、数十年と続きますから「住宅ローンがなければ楽なのに」と考えたくもなるでしょう。
そうならないためには、契約する前に「無理のない返済プランを立てる」ことが重要になります。

将来の収支を予測するのが難しい方は、金融機関や不動産会社などの専門家に相談するのも一手です。
住宅ローンの支払いが苦しくなったときも、いろいろ相談に乗ってくれますから、返済が滞りそうになったら早目に相談しましょう。