年収400万円｜住宅ローンコラム | センチュリー21住宅セレクション

国税庁の調査によると、日本の給与所得者の平均年収は約443万円だそうです（国税庁「令和3年分民間給与実態調査統計」より）。
「そろそろマイホームを購入したい」と考えている方の中にも、年収400万円台という人は多いと思います。

では、年収400万円の人が住宅ローンを利用する場合、いくらまで借り入れることができるのでしょうか。
仮に、3,000万円を借り入れて家を買うことは可能なのでしょうか。
返済を見据えた現実的な住宅ローンの借入額を、検証してみましょう。

【年収400万円で借りられる住宅ローンはいくら？】

住宅ローンの審査では、申込者の年収から「借入可能額（返済可能額）」を金融機関が試算しています。
年収に見合わない希望額を申し込んでも、審査には通らないということです。

では、年収400万円の方の借入可能額は、いくらくらいが目安なのでしょうか。
ここでは、借入期間35年、全期間固定金利1.65％（2022年12月現在のフラット35の金利）、返済負担率25％、元利均等返済という条件でシミュレーションしてみましょう。

・年収400万円の借入可能額：2,657万円
・毎月の返済額：8万3,319円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

 

手取り額から借入可能額を試算

年収400万円の中に税金や保険料などを含んでいる場合、実際の手取り額は約320万円という方も多いと思います。
また、給与所得者でボーナスを含んでいる場合、毎月の手取り給与は22～23万円くらいになる人もいらっしゃるでしょう。

先ほどのシミュレーションでは、2,657万円を借り入れたときの毎月の返済額は、8万3,319円という結果でした。
毎月の給与から8万円以上の返済を続けていくことに不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

では、手取り320万円で借入可能額を求めると、いくらになるのでしょうか。
借入条件は先ほどと同じで、試算した結果が以下の通りです。

・手取り320万円の借入可能額：2,125万円
・毎月の返済額：6万6,636円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

借入可能額は500万円以上も少なくなりますが、毎月の返済額は1万6,000円以上も抑えられ、返済が始まってからの家計にゆとりが生じるでしょう。

もちろん、家計の状況は人それぞれ異なります。
毎月8万円以上を返済しても家計に余裕がある方であれば、2,600万円以上を借り入れても問題ないかもしれません。

【住宅ローンを3,000万円借り入れたときの返済額はいくら？】

続いて、3,000万円の住宅ローンを借り入れたときの返済額を試算します。
借入条件は先ほど同じく、借入期間35年、全期間固定金利1.65％、元利均等返済とします。

・3,000万円を借り入れたときのトータル返済額：3,951万1,524円
・毎月の返済額：9万4,075円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

3,000万円を借り入れると、利息返済額が約950万円も上乗せされ、トータルで約4,000万円を返済しなければなりません。
毎月の返済額も9万円を超えますから、手取り給与が22～23万円の方だと家計はひっ迫することが予測されます。

ボーナス払いを使えば3,000万円を借り入れても大丈夫？

給与所得者であれば、「ボーナス払い」を活用することで毎月の返済負担を抑えることも可能です。
ボーナス払いは一般的に、借入額の4割前後で設定される方が多いとされます。
元金3,000万円であれば、1,200万円をボーナス払いにするという計算です。

ここで、ボーナス払いで3,000万円を借り入れたときの返済額をシミュレーションしてみましょう。
借入条件は先ほどと同じで、ボーナスの割合は4割とします。

・毎月の返済額：5万6,445円
・ボーナスの返済額（年間）：22万6,353円

毎月の返済額は5万6,445円ですから、年収400万円（手取り額320万円）の方でも家計に余裕が生まれるのではないでしょうか。
ボーナスの返済額も年間約23万円ですから、現実的な返済額といえるかもしれません。

ボーナス払いは綿密な返済計画を立てることがポイント

ボーナス払いを利用する際には、いくつかの注意点があります。
その一つが、利息が増えることです。

借入額3,000万円を、ボーナス払いを利用しないときのトータル返済額は約3,951万円ですが、ボーナス払いを利用すると約3,955万円と、約4万円増えてしまいます。
これは、ボーナス払いだと元金の減るスピードが遅くなり、利息返済額が増えるためです。
とはいえ、トータルで約4万円の増加ですから、それほど大きな問題ではないでしょう。

それよりも注意したいことが、ボーナスが減ったときの対応です。
ボーナスの支給額は、勤務先の業績によって大きく変化します。経営状況が悪くなれば減ることもありますし、場合によっては「ボーナスなし」ということも考えられるでしょう。

長い人生では、転職したことでボーナスが減ることもあるでしょう。
あるいは、独立して起業した際に収入が減ることも予測されます。それでも、毎年約23万円のボーナス返済が続きます。

ボーナス払いを検討されている方は、支給額が少なくなったときに備えて貯蓄をするなど、綿密な返済計画を立てることがポイントになります。

【持ち家にかかる必要経費も返済計画にくわえる】

マイホームを購入すると、住宅ローンの返済以外にも、さまざまな経費がかかります。
その中で意外と忘れがちなのが、固定資産税などの税金と火災保険や地震保険の保険料です。

固定資産税は年間いくらになる？

固定資産税は、毎年課せられる税金です。税額は、固定資産税評価額に一定の税率（1.4％）をかけて求めます。

固定資産税評価額は、物件価格のおおよそ7割になることが多いといわれます。
3,000万円の物件であれば、約2,100万円が固定資産税評価額という計算です。
この評価額に税率1.4％をかけた、約29万円が毎年納める固定資産税の額になります。
年収400万円の方だと、1カ月分の給与以上の額が固定資産税に消えるのです。

なお、実際の固定資産税評価額は自治体の税務課などで調べられますので、事前に確認した上で返済計画にも含めましょう。

火災保険・地震保険の保険料はいくら？

火災保険は、万一に備えて加入することが求められます。
住宅ローンを利用する場合は、保険への加入が利用条件の一つです。

保険料は、地域や建物の構造、保証金や契約内容など、さまざまな要件によって異なります。また、契約期間も1年、5年、10年など選べ、長く契約した方が割安です。

一方、地震保険は家のある地域に大きく影響します。
つまり、大地震のリスクが高い地域ほど保険料は高いのです。
なお、地震保険の契約期間は最長5年です。

保険料は、各保険会社のホームページなどでシミュレーションできます。
目安として、以下の条件でシミュレーションした場合の保険料を求めてみました。

・神奈川県にある木造住宅（新築）
・保険金額は建物が1,500万円、家財が500万円
・地震保険あり
・契約期間は5年

上記の条件だと、保険料（5年）は約21～36万円という結果になりました。
5年ごとの更新時に、これだけの額が保険料に消えることも返済計画に踏まえておきましょう。

参考：i保険「火災保険料シミュレーション（戸建て）」
https://www.kasai-hoken.info/search/home/

【住宅ローン返済が家計を圧迫させないためにできることは？】

住宅ローンの返済額は、毎月の支出のなかで大きな割合を占めるものです。
返済が負担となり滞納を続けると、最悪のケースでは家を売却したり自己破産したりすることもあります。

年収400万円の方が3,000万円の住宅ローンを借り入れた場合、こうした最悪の状況に陥るリスクもゼロとはいえません。
リスクを少しでも下げるためにも、以下の対策を検討することが大切です。

頭金を多目に用意する

一般的に、頭金は住宅本体価格の2割程度が目安といわれます。
3,000万円の家なら、頭金を600万円用意し、住宅ローンの借入額を2,400万円にします。
借入額を抑えることで返済額も減らせますから、家計への負担を軽減できるでしょう。

年収400万円（手取り320万円）の方なら、800～900万円の頭金を用意できれば安心です。
これだけの自己資金があれば、ボーナス返済を使わなくても毎月の返済額は7万円以内に抑えられ、ゆとりある暮らしが期待できます。
自己資金で賄えない場合は、親に支援してもらうのも一手です。

返済が始まってからも貯蓄を続ける

住宅ローンの返済が始まってからは、毎月の返済とは別に、返済用の貯蓄をすることもポイントです。

長い人生には、病気やケガなどで収入が減少したり、予定外の支出が増えたりすることも考えられます。
そうした大きな家計の変化があっても、返済を滞らせずに続けるには、ある程度の貯蓄が必要になります。

家計に変化がなければ、貯蓄したお金で繰り上げ返済を実行しましょう。
返済期間が短くなり、老後の生活にゆとりが生じやすくなります。

【まとめ】

住宅ローンを利用するとき、もっとも大切なことは「返済を滞らせないこと」です。
ローンの滞納が続くと、せっかく手に入れた家が差し押さえられて競売にかけられる可能性もあります。

滞納をしないためには、ゆとりある返済計画を立てることが重要です。
予算ありきで借入額を決めるのではなく、現在の収入や家計状況から無理なく続けられる毎月の返済額を把握し、そこから借入額を決めることも検討してみましょう。