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住宅ローンには、「繰り上げ返済」という制度があります。
これを活用するとトータルの返済額を抑える効果があり、返済期間を短縮したり毎月の支払額を抑えたりいったメリットを享受することが可能です。
ただし、タイミングを間違えると期待した効果が得られないこともありますから計画的に実行することが重要です。
そこで、繰り上げ返済の効果を大きくするために知っておきたいポイントや注意点をまとめました。
ご検討中の方は、ぜひ参考にご一読ください。
【繰り上げ返済とは？】
繰り上げ返済とは、自由なタイミングで好きな金額だけ住宅ローンを返済できる制度のことです。
住宅ローンの返済は通常、毎月の支払いやボーナス払いがありますが、これらの定期的な返済とは別に、貯蓄や保険の解約払戻金などを都合の良い時に返済できます。
返済したお金は元本の返済に当てられます。
元本が減れば金利負担も抑えられますから、トータルの返済額を削減できることが繰り上げ返済を利用するメリットです。
特に、金利が高いときに実行すれば、将来支払う予定だった利息分も大きく減るため、家計の負担軽減につながるでしょう。
【繰り上げ返済の種類】
繰り上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」という二つの種類があります。
繰り上げ返済を上手に活用するには、それぞれの特徴を把握したうえで家計の状況に合わせて選択することがポイントです。
返済期間短縮型
返済期間短縮型とは、繰り上げ返済で抑えられた残債分だけ返済期間を短くできる方法です。
毎月の返済額は変わりませんが、完済時期は早まるため、定年後も住宅ローンの返済が続く方などに利用される傾向があります。
また、返済額軽減型と比べて利息の軽減効果が大きいことから、できるだけ金利負担を抑えたい方にも適した方法です。
返済額軽減型
返済額軽減型とは、繰り上げ返済で抑えられた残債分だけ毎月のローン返済額を減らせる方法です。
返済期間は変わりませんが、繰り上げ返済をした翌月から返済額を減らせるため、効果を感じやすい方法といえるでしょう。
子どもの教育費が増える、出産や育休などで収入が減るといった、将来の家計負担を見越して利用される方が多く見られます。
【返済期間短縮型と返済額軽減型は、どちらがお得？】
いずれの方法もトータルの返済額を減らせることには変わりないのですが、軽減効果は違います。
一般的には、返済期間短縮型の方が軽減効果は大きいとされますが、実際にはどれくらいの差があるのでしょうか。
ここで、「ローン実行から5年目に100万円を繰り上げ返済する」ケースで、それぞれの軽減効果を比較してみます。なお、詳しい借入条件は次の通りです。
- 借入条件
・借入額：2,500万円
・返済期間：35年（残り30年）
・金利：1.35％（全期間固定金利・元利均等返済）
・ボーナス払い：なし
毎月の支払額は74,722円、残り30年の返済期間がどれくらい変わるかをシミュレーションした結果は、以下のようになります。
| 返済期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
|---|---|---|
| 返済期間 | 28年5ヵ月 | 30年 |
| 毎月の返済額 | 7万4,722円 | 7万1,335円 |
| 利息軽減額 | 48万1,461円 | 21万6,071円 |
返済期間短縮型だと、完済時期が1年7ヵ月短縮し、利息軽減額は約48万円という結果になります。
一方の返済額軽減型は、毎月の返済額が約3,400円減り、利息軽減額は約21万円という結果でした。
返済期間短縮型の利息軽減額が大きくなるのは、「返済期間を短くできる」から。
返済期間が長くなるほど金利負担は大きくなりますから、期間を短くできる返済期間短縮型のほうが利息軽減額は大きいのです。
ただし、家計の状況は人それぞれ異なります。
すぐにでも毎月の返済額を抑えたいという方なら、返済額軽減型を選んだ方が家計の負担を軽くできるので、その時の事情に合わせて適した方法を選ぶことが上手な活用法といえます。
※参考：金融広報中央委員会「繰り上げ返済シミュレーション」にて算出
https://www.shiruporuto.jp/public/aboutus/container/sikin/menu/s_kuriage.html
【繰り上げ返済はタイミングが重要】
一般的に、繰り上げ返済は早い時期に実行した方が効果は大きいといわれます。
同じ金額を繰り上げ返済するなら、ローン実行から10年目よりも5年目、5年目よりも1年目の方がトータルの返済額を抑えられるのです。
では、どれくらい差があるのかをシミュレーションしてみます。
繰り上げ返済額は100万円、借入条件は先ほどと同じで、ローン実行から「1年後」「5年後」「10年後」のいずれか1回だけ行った場合、それぞれの利息軽減額を比べました。
- 借入条件
・借入額：2,500万円
・返済期間：35年
・金利：1.35％（全期間固定金利・元利均等返済）
・ボーナス払い：なし
| ローン実行から 1年後 |
ローン実行から 5年後 |
ローン実行から 10年後 |
|
|---|---|---|---|
| 返済期間短縮型の 利息軽減額 |
56万2,677円 | 48万1,461円 | 38万5,830円 |
| 返済額軽減型の 利息軽減額 |
24万6,871円 | 21万6,071円 | 17万8,169円 |
返済期間短縮型、返済額軽減型、いずれの方法でもローン実行から早い時期に繰り上げ返済を実行した方が利息軽減効果は大きいことがわかります。
利息支払額は元本（ローン残高）に応じて決まりますから、元本が多いほど利息支払額も多くなります。
繰り上げ返済を早く実行すれば元本を減らせますから、利息軽減効果も大きくなるのです。
※参考：金融広報中央委員会「繰り上げ返済シミュレーション」にて算出
https://www.shiruporuto.jp/public/aboutus/container/sikin/menu/s_kuriage.html
【こまめに返済するのと一気に返済するのとでは、どちらがお得？】
繰り上げ返済は、まとまった資金ができたタイミングで何回でも実行できます。
たとえば、5年目ごとに100万円ずつ返済するのも良いですし、15年目に300万円を一気に返済するという方法も可能です。
では、こまめに返済するのと一気に返済するのでは、どちらの方が軽減効果は大きいのでしょうか。
結論からいうと、こまめに返済した方が利息の軽減効果は高くなります。
理屈は先ほどと同じで、元本が多いほど利息支払額も多くなりますから、元本を少しでも早いタイミングで減らした方が利息支払額も抑えられます。
よって、トータルの繰り上げ返済額が同じであれば、こまめに返済した方が効果は高くなるのです。
【住宅ローン控除と繰り上げ返済のタイミングの関係】
繰り上げ返済は、できる限り早く行った方が利息軽減効果を高められます。
ただ、早く返済することによりデメリットになる場合もあります。
それが、「住宅ローン控除（減税）の節税効果」です。
住宅ローン控除とは、年末のローン残高の1％（2022年4月以降の契約からは0.7％）を所得税や住民税などから控除できる制度のこと。
控除期間はローン実行から原則として13年です。
つまり、繰り上げ返済を早く実行するとローン残高が減るため、住宅ローン控除の還付金も減ってしまうことになります。
このため、「住宅ローン控除が終わってから繰り上げ返済をしたほうがよい」という話もあるようです。
ただし、住宅ローン控除の還付金はローン残高だけでなく、納めた税額や扶養家族などの要素によって人それぞれ異なりますし、そのときの金利によって損得が変わるため一概にはいえません。
一般的には、金利が高い時期には繰り上げ返済を進めた方が得になるといわれますが、低金利が続く現在だと、住宅ローン控除による節税効果の方が大きいといわれます。
ただし、住宅ローン控除の控除率は2022年度から0.7％に引き下げとなるため、繰り上げ返済をした方が総合的に得する方も増える見込みです。
どちらが得になるかは、個々にシミュレーションをする必要がありますから、気になる方は金融機関の担当者などの専門家に相談してみましょう。
【繰り上げ返済をする際の注意点】
住宅ローンの繰り上げ返済は、ほとんどの金融機関の住宅ローン商品に適用されている制度です。
ただし、金融機関ごとに利用ルールが異なるため、場合によっては不利益が生じる可能性があります。住宅ローンの借入先を決める前に、利用ルールを確認しておくことも大切なポイントです。
たとえば、繰り上げ返済の「手数料」。
先ほど、繰り上げ返済はこまめに実行した方が利息軽減効果は高くなると説明しましたが、繰り上げ返済をするたびに手数料を徴収する金融機関だと、かえって損になる可能性があります。
こまめに繰り上げ返済をする予定の方は、手数料が無料の金融機関を選ぶなど各行の手数料をチェックしておきましょう。
また、「1回あたりの返済額」も確認しておきたい注意点です。
市中の銀行では、繰り上げ返済額の下限を設けていないところが多いですが、ネット銀行だと最低10万円から、住宅金融支援機構のフラット35だと100万円からといった最低条件額を設けているところもあります。
こまめに返済したくても、最低条件額に満たなければ返せないことになりますから、1回当たりの返済額もチェックしておくことが大切です。
【まとめ】
繰り上げ返済のタイミングについてポイントをお伝えしてきましたが、最も大切なことは「家計に余裕があるときに実行する」ことです。
早く完済したいからといって必要な貯蓄まで切り崩して繰り上げ返済に当てると、その後の家計が苦しくなることも考えられます。
繰り上げ返済は、将来の家計にゆとりを与えることが目的の一つ。
今の家計の状況をしっかり見定めながら、計画的に実行するのが繰り上げ返済の上手な活用法なのです。
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